Если квартира продана раньше минимального срока владения, продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц.
Минимальный срок владения квартирой
| Основание получения квартиры | Срок владения |
|---|---|
| Покупка квартиры | 5 лет |
| Наследство | 3 года |
| Дарение от родственников | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Единственное жильё | 3 года |
Налоги при продаже разных видов имущества
| Имущество | Минимальный срок владения | Налог для резидентов | Налог для нерезидентов |
|---|---|---|---|
| Квартира | 5 лет (или 3 года в льготных случаях) | 13% или 15% | 30% |
| Жилой дом | 5 лет (или 3 года) | 13% или 15% | 30% |
| Комната | 5 лет (или 3 года) | 13% или 15% | 30% |
| Земельный участок | 5 лет (или 3 года) | 13% или 15% | 30% |
| Гараж | 5 лет (или 3 года) | 13% или 15% | 30% |
| Апартаменты | 5 лет (обычно без льгот) | 13% или 15% | 30% |
| Дача | 5 лет (или 3 года) | 13% или 15% | 30% |
| Коммерческая недвижимость | 5 лет | 13% или 15% | 30% |
Когда налог при продаже имущества платить не нужно
Налог с продажи имущества не уплачивается, если срок владения превышает установленный минимальный срок.
Минимальный срок владения недвижимостью составляет:
- 5 лет — стандартный срок для большинства объектов недвижимости;
- 3 года — если имущество получено:
- по наследству;
- по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если недвижимость находилась в собственности дольше указанного срока, при продаже налог НДФЛ платить не нужно и подавать декларацию 3-НДФЛ обычно не требуется.
Как рассчитывается налог
Налог считается с дохода от продажи недвижимости. Но доход можно уменьшить:
- на имущественный вычет 1 млн ₽
- на расходы покупки квартиры
Имущественный вычет
При продаже квартиры можно уменьшить доход на 1 000 000 рублей.
Ставки налога при продаже квартиры
| Ставка | Когда применяется |
|---|---|
| 13% | если годовой доход налогоплательщика до 5 млн ₽ |
| 15% | на часть годового дохода свыше 5 млн ₽ |
Если сумма доходов физического лица за год превышает 5 миллионов рублей, то к части дохода сверх этой суммы применяется ставка 15%.
Доход от продажи квартиры учитывается в общем доходе налогоплательщика за год вместе с зарплатой, дивидендами и другими доходами.
15 примеров расчёта налога
| Покупка | Продажа | Налог |
|---|---|---|
| 3 000 000 ₽ | 3 500 000 ₽ | 65 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ | 3 000 000 ₽ | 130 000 ₽ |
| 1 500 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 65 000 ₽ |
| 2 500 000 ₽ | 2 700 000 ₽ | 26 000 ₽ |
| 3 000 000 ₽ | 3 200 000 ₽ | 26 000 ₽ |
| 2 800 000 ₽ | 3 000 000 ₽ | 26 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ | 2 500 000 ₽ | 65 000 ₽ |
| 3 500 000 ₽ | 4 000 000 ₽ | 65 000 ₽ |
| 2 500 000 ₽ | 3 000 000 ₽ | 65 000 ₽ |
| 3 200 000 ₽ | 3 500 000 ₽ | 39 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ | 2 300 000 ₽ | 39 000 ₽ |
| 3 000 000 ₽ | 3 000 000 ₽ | 0 ₽ |
| 3 000 000 ₽ | 2 800 000 ₽ | 0 ₽ |
| 1 800 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 26 000 ₽ |
| 2 900 000 ₽ | 3 000 000 ₽ | 13 000 ₽ |
Если квартира куплена в ипотеку
Расходы по ипотеке
Если квартира куплена в ипотеку, при расчёте налога можно учитывать стоимость покупки квартиры, даже если она была оплачена кредитом.
Это значит, что налог рассчитывается только с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Как не платить налог при продаже квартиры — 7 законных способов
- продать квартиру после 5 лет владения
- использовать срок 3 года для единственного жилья
- применить имущественный вычет 1 млн ₽
- уменьшить доход на расходы покупки
- продать квартиру дешевле цены покупки
- дождаться окончания минимального срока владения
- использовать кадастровое правило
Правило кадастровой стоимости
Если цена сделки меньше 70% кадастровой стоимости, налоговая может рассчитать налог по кадастровой стоимости.
Все способы уменьшить налог при продаже квартиры
| Способ | Как работает |
|---|---|
| Дождаться 5 лет владения | После минимального срока владения налог платить не нужно |
| Льготный срок 3 года | Для наследства, приватизации, дарения от родственников |
| Единственное жильё | Минимальный срок владения сокращается до 3 лет |
| Имущественный вычет | Доход уменьшается на 1 000 000 ₽ |
| Расходы на покупку | Доход уменьшается на стоимость покупки квартиры |
| Продажа дешевле покупки | Если цена продажи меньше покупки — налог 0 ₽ |
| Продажа доли | Каждый собственник может применить вычет |
| Использование кадастрового коэффициента | Налог считается от 70% кадастровой стоимости |
| Разделение сделки между собственниками | Каждый использует свой вычет |
| Ожидание окончания срока владения | Иногда выгоднее подождать несколько месяцев |
| Учет расходов на улучшение жилья | В некоторых случаях можно учитывать подтвержденные расходы |
Сроки подачи декларации
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подача декларации 3-НДФЛ | до 30 апреля |
| Оплата налога | до 15 июля |
20 реальных ситуаций продажи квартиры и налог
| Ситуация | Налог |
|---|---|
| Продажа квартиры через 6 лет | Нет налога |
| Продажа квартиры через 4 года | НДФЛ 13% |
| Продажа квартиры после наследства через 3 года | Нет налога |
| Продажа квартиры дешевле покупки | Налог 0 ₽ |
| Продажа квартиры дороже покупки | Налог с разницы |
| Продажа доли квартиры | Налог рассчитывается отдельно |
| Продажа комнаты | НДФЛ 13% |
| Продажа квартиры пенсионером | Налог как у всех |
| Продажа квартиры супругами | Каждый платит налог со своей доли |
| Продажа квартиры после дарения | 3 года без налога |
| Продажа квартиры после приватизации | 3 года без налога |
| Продажа апартаментов | НДФЛ |
| Продажа квартиры нерезидентом | 30% |
| Продажа квартиры с ипотекой | Налог с разницы |
| Продажа квартиры сразу после покупки | НДФЛ |
| Продажа квартиры через 3 года (единственное жильё) | Нет налога |
| Продажа квартиры с ремонтом | Можно учитывать расходы |
| Продажа квартиры родственнику | Налог рассчитывается обычным образом |
| Продажа квартиры через агентство | Налог платит собственник |
| Продажа квартиры с кадастровой стоимостью выше цены | Налог считают от 70% кадастра |
Когда ФНС проверяет сделки с недвижимостью
Налоговая может проверить сделку
Федеральная налоговая служба получает информацию о продаже недвижимости из Росреестра. Если цена сделки кажется подозрительно низкой, налоговая может провести проверку.
- цена квартиры ниже кадастровой стоимости
- квартира продана вскоре после покупки
- частые сделки с недвижимостью
- крупная сумма сделки
- несоответствие доходов налогоплательщика
Если налоговая обнаружит нарушения, она может начислить налог, пени и штраф.
Частые вопросы
Налог платится если квартира была в собственности меньше минимального срока владения.
Ставка налога НДФЛ составляет 13% для налоговых резидентов России.
Если квартира была в собственности более минимального срока владения.
Можно использовать имущественный вычет или уменьшить доход на расходы покупки квартиры.
Да. Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года.
5 ошибок при продаже квартиры
Неправильный расчет срока владения
Многие считают срок владения с даты покупки квартиры. На самом деле срок считается с даты регистрации права собственности в Росреестре.
Не используют имущественный вычет
При продаже недвижимости можно уменьшить доход на 1 000 000 рублей. Если не применить вычет, налог может оказаться значительно выше.
Теряют документы о покупке квартиры
Если нет документов, подтверждающих стоимость покупки, нельзя уменьшить налог на расходы. В этом случае остаётся только вычет 1 млн рублей.
Занижают цену в договоре
Если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая может пересчитать налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Не подают декларацию 3-НДФЛ
Даже если налог получился нулевой, декларацию всё равно нужно подать. Иначе налоговая может начислить штраф.