Налоговый вычет за покупку квартиры — это возврат части НДФЛ, который вы заплатили государству. Купили квартиру, официально работаете и платите налог — обычно можно вернуть 13% от стоимости жилья. При высоком доходе возврат может быть больше из-за прогрессивной шкалы НДФЛ, действующей с 2025 года. Право на имущественный налоговый вычет закреплено в статье 220 НК РФ.
Кто может получить вычет за покупку квартиры
Имущественный вычет доступен физическим лицам, которые одновременно соответствуют нескольким условиям.
- являются налоговыми резидентами РФ — находятся в России не менее 183 дней в году
- платят НДФЛ — работают официально или имеют другой доход, облагаемый налогом
- купили квартиру за собственные деньги или в ипотеку
- ранее не исчерпали лимит вычета в 2 000 000 ₽
Вычет доступен при покупке квартиры, комнаты, доли, дома, а также при строительстве дома и покупке земельного участка под строительство.
Когда вычет не дадут
Нельзя получить вычет, если квартира куплена у взаимозависимых лиц — супруга, родителей, детей, братьев или сестёр (ст. 105.1 НК РФ). Также вычет не предоставляется, если жильё оплачено за счёт работодателя, материнского капитала или бюджетных субсидий — с этих сумм вычет не считается.
Сколько можно вернуть за покупку квартиры
Максимальная сумма расходов для имущественного вычета — 2 000 000 рублей. Обычно государство возвращает 13% от этой суммы — до 260 000 рублей. Если квартира стоит дороже — лимит всё равно 2 000 000 ₽.
| Стоимость квартиры | Сумма возврата (13%) |
|---|---|
| 1 000 000 ₽ | 130 000 ₽ |
| 1 500 000 ₽ | 195 000 ₽ |
| 1 800 000 ₽ | 234 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ и более | 260 000 ₽ (максимум при ставке 13%) |
При высоком доходе вернут больше 260 000 ₽
Лимит расходов фиксирован — 2 000 000 ₽. Но с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13%, 15%, 18%, 20%, 22% — в зависимости от годового дохода. Если часть налога удержана по повышенной ставке, вычет возвращается по той же ставке. Например, при доходе около 4 млн ₽ возврат может составить около 288 000 ₽ вместо 260 000 ₽. Точная сумма зависит от структуры дохода, применяемой ставки и порядка расчёта налоговой базы. Подробнее — в статье Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года: ставки и примеры расчёта.
Вычет по ипотеке: дополнительные 390 000 ₽
Если квартира куплена в ипотеку, можно получить ещё один вычет — по уплаченным процентам банку. Максимальная сумма процентов для вычета — 3 000 000 рублей, возврат — до 390 000 рублей (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
| Уплаченные проценты по ипотеке | Сумма возврата (13%) |
|---|---|
| 1 000 000 ₽ | 130 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| 3 000 000 ₽ и более | 390 000 ₽ (максимум при ставке 13%) |
Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости. В отличие от основного вычета, перенести остаток на другую квартиру нельзя. Подробнее — в статье Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть проценты.
Примеры расчёта: сколько вернут конкретно вам
Пример 1. Покупка без ипотеки
Елена купила квартиру за 2 500 000 ₽. Годовая зарплата — 600 000 ₽, НДФЛ в год — 78 000 ₽.
- База для вычета: 2 000 000 ₽ (лимит)
- Сумма к возврату: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽
- За первый год вернут: 78 000 ₽
- Остаток перейдёт на следующие годы
- Полностью получит вычет примерно за 3–4 года
Пример 2. Покупка в ипотеку
Дмитрий купил квартиру за 4 000 000 ₽ в ипотеку. За весь срок кредита выплатил процентов на 2 200 000 ₽. Зарплата — 120 000 ₽ в месяц.
- Вычет за квартиру: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽
- Вычет за проценты: 2 200 000 × 13% = 286 000 ₽
- Итого к возврату: 546 000 ₽
| Зарплата в месяц | НДФЛ в год | Примерный срок возврата 260 000 ₽ |
|---|---|---|
| 30 000 ₽ | 46 800 ₽ | 5–6 лет |
| 50 000 ₽ | 78 000 ₽ | 3–4 года |
| 80 000 ₽ | 124 800 ₽ | 2–3 года |
| 150 000 ₽ | 234 000 ₽ | около 1 года |
Особые ситуации
Вычет супругам
Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью. Каждый из супругов вправе получить вычет независимо — до 2 000 000 ₽ каждый. Если оба работают, общий возврат может составить до 520 000 ₽ (без учёта ипотечных процентов).
Супруги могут распределить вычет в любом соотношении: 50/50, 70/30 или полностью одному — написав совместное заявление при подаче декларации.
Новостройка и ДДУ
При покупке квартиры по договору долевого участия право на вычет возникает не в момент подписания ДДУ, а после подписания акта приёма-передачи квартиры. Дата регистрации права собственности при этом не важна.
В вычет можно включить расходы на отделку — если квартира куплена без ремонта и это прямо указано в договоре.
Долевая собственность
Каждый владелец доли имеет право на вычет — пропорционально своей доле или в пределах лимита 2 000 000 ₽, если стоимость доли это позволяет. При покупке квартиры супругами в долевую собственность вычет распределяется по соглашению.
Может ли пенсионер получить вычет за квартиру
Да. Пенсионеры имеют право на имущественный вычет на общих основаниях. Но у них есть важная льгота: пенсионер вправе перенести вычет на 3 предыдущих года до года покупки (п. 10 ст. 220 НК РФ).
Пример. Иван вышел на пенсию в 2024 году, квартиру купил в 2025 году. Официального дохода в 2025 году нет. Но он может подать декларации за 2022, 2023 и 2024 годы — когда ещё работал и платил НДФЛ — и вернуть налог за эти периоды.
Работающий пенсионер получает вычет как обычно
Если пенсионер продолжает работать и платит НДФЛ — он получает вычет на тех же условиях, что и любой другой работник. Перенос на предыдущие годы при этом тоже доступен.
Можно ли получить вычет второй раз
Это зависит от вида вычета.
Основной вычет (за стоимость жилья) — можно использовать по нескольким объектам, пока не исчерпан лимит 2 000 000 ₽ (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Например, купили первую квартиру за 1 000 000 ₽ — получили 130 000 ₽. Осталось 130 000 ₽ возврата. При покупке следующей квартиры можно дополучить оставшуюся сумму.
Вычет по ипотечным процентам — предоставляется только по одному объекту недвижимости за всю жизнь (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если уже использовали ипотечный вычет — на другую ипотеку он не распространяется.
| Вид вычета | Сколько раз | Лимит |
|---|---|---|
| За стоимость жилья | По нескольким объектам до исчерпания лимита | 2 000 000 ₽ суммарно |
| За ипотечные проценты | Только по одному объекту | 3 000 000 ₽ |
Перенос остатка вычета и возврат за прошлые годы
Если за год уплаченного НДФЛ не хватает, чтобы выбрать весь вычет, остаток переносится на следующие годы — без ограничения по времени.
Купили квартиру 2–3 года назад — вычет ещё можно получить
Срока давности по имущественному вычету нет. Но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года. Если купили квартиру в 2022 году и ещё не подавали на вычет — в 2026 году можно подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы сразу. Подробнее — в статье Как вернуть налог за прошлые годы.
Какие документы нужны
Для получения имущественного вычета потребуются:
- паспорт гражданина РФ
- декларация 3-НДФЛ
- справка о доходах 2-НДФЛ
- договор купли-продажи или ДДУ
- акт приёма-передачи квартиры
- выписка из ЕГРН о праве собственности
- платёжные документы, подтверждающие оплату
- заявление на возврат налога с банковскими реквизитами
Если квартира в ипотеку — дополнительно:
- кредитный договор
- справка банка о сумме уплаченных процентов
- график платежей
Полный список документов для всех видов вычетов — в статье Какие документы нужны для налогового вычета.
Как получить вычет: два способа
Способ 1. Через налоговую — после окончания года
- Дождитесь окончания года, в котором купили квартиру
- Получите справку 2-НДФЛ у работодателя или в личном кабинете ФНС
- Заполните декларацию 3-НДФЛ на сайте nalog.ru
- Прикрепите документы и отправьте
- Дождитесь проверки (до 3 месяцев) и получите деньги на счёт
Пошаговая инструкция по заполнению декларации — в статье Как заполнить 3-НДФЛ для вычета за квартиру.
Способ 2. Через работодателя — в текущем году
- Подайте заявление в ФНС через личный кабинет
- Получите уведомление о праве на вычет (до 30 дней)
- Передайте уведомление в бухгалтерию
- Работодатель перестанет удерживать НДФЛ с зарплаты до исчерпания вычета
Через работодателя — быстрее
Не нужно ждать конца года. Уведомление можно получить уже через месяц после покупки квартиры — и сразу начать получать зарплату без удержания НДФЛ.
| Этап | Срок |
|---|---|
| Камеральная проверка декларации | до 3 месяцев |
| Перечисление денег после проверки | до 30 дней |
| Общий срок возврата через ФНС | 3–4 месяца |
| Уведомление для работодателя | до 30 дней |
Частые вопросы
Основной вычет (за стоимость жилья) можно получать по нескольким объектам, пока не будет исчерпан лимит 2 000 000 ₽. Вычет по ипотечным процентам — только по одному объекту за всю жизнь.
Да. Срока давности по имущественному вычету нет — получить его можно в любой год после покупки. Но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года. Например, в 2026 году можно подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы.
Да. Пенсионеры вправе перенести вычет на 3 предыдущих года до года покупки. Например, вышли на пенсию в 2024 году, купили квартиру в 2025 году — можно вернуть НДФЛ за 2022, 2023 и 2024 годы, когда ещё работали и платили налог.
Нет. Декларацию 3-НДФЛ можно подать онлайн через личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуги. Документы прикрепляются в электронном виде. В налоговую ехать не нужно.
Да. Способ оплаты не влияет на право получения вычета. Главное — подтвердить факт оплаты: предоставить расписку продавца, банковскую выписку или платёжное поручение.
При покупке по ДДУ право на вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи квартиры — не с даты заключения договора и не с даты регистрации права собственности.
Частые ошибки при оформлении вычета за квартиру
Подают декларацию до подписания акта приёма-передачи
При покупке по ДДУ право на вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи, а не с даты заключения договора. Если подать декларацию раньше — получите отказ.
Не включают в вычет расходы на отделку
Если квартира в новостройке куплена без отделки и это указано в ДДУ, стоимость ремонта можно включить в имущественный вычет. Многие не знают об этом и теряют часть возврата.
Не используют вычет супруга
При покупке квартиры в браке оба супруга имеют право на вычет. Супруги могут распределить расходы для получения вычета в любом соотношении по заявлению.
Ждут, пока выплатят всю ипотеку
Вычет по ипотечным процентам можно получать ежегодно по мере фактической уплаты процентов — не нужно ждать полного погашения кредита. Подавайте декларацию каждый год.
Указывают неверные банковские реквизиты
Если в заявлении на возврат указан неверный номер счёта или БИК, налоговая не сможет перечислить деньги. Всегда проверяйте реквизиты перед отправкой декларации.
