Налог при продаже квартиры по наследству в 2026 году

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

24 апреля 2026 6 мин чтения Просмотры: 3

Вы получили квартиру в наследство и решили её продать. Возникает закономерный вопрос: нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? Ответ зависит от срока владения, степени родства с наследодателем и нескольких других условий. В этой статье разберём всё по шагам.

По общему правилу, доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13%. Но закон предусматривает случаи, когда налог платить не нужно вообще.

Нужно ли платить налог с продажи наследственной квартиры

Платить налог или нет — зависит от одного ключевого критерия: срока владения квартирой.

Если вы владели квартирой достаточно долго, налог платить не нужно. Если нет — придётся подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

Минимальный срок владения для наследства — 3 года

Для квартиры, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это исключение из общего правила, по которому для другой недвижимости срок составляет 5 лет.

Если вы продаёте квартиру спустя 3 года и более с момента открытия наследства — налога нет, декларацию подавать не нужно. Если прошло меньше 3 лет — платить НДФЛ придётся, но можно уменьшить сумму с помощью вычетов.

С какого момента считается срок владения

Это один из самых частых вопросов. Многие думают, что срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Это не так.

Для унаследованной квартиры срок владения считается с даты смерти наследодателя — то есть с момента открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Даже если вы оформили право собственности через год или вступили в наследство позже, это не влияет на отсчёт срока.

Важно: дата в свидетельстве о праве собственности не важна

Росреестр может зарегистрировать право позже даты смерти. Но срок владения всё равно считается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации.

Пример. Наследодатель умер 10 марта 2022 года. Наследник зарегистрировал право собственности в Росреестре 1 сентября 2022 года. При продаже квартиры после 10 марта 2025 года налога не будет — прошло 3 года с даты смерти.

Ставка НДФЛ и расчёт налога

Если 3 года ещё не прошло, придётся заплатить НДФЛ. Ставка налога зависит от суммы дохода.

Доход от продажи	Ставка НДФЛ	Примечание
До 2 400 000 ₽	13%	Стандартная ставка
Свыше 2 400 000 ₽	15%	Только с суммы превышения

Налог считается не от всей суммы продажи, а от налоговой базы. Налоговую базу можно уменьшить с помощью вычетов — об этом ниже.

3 года

Минимальный срок владения квартирой, полученной по наследству, после которого налог платить не нужно

Как уменьшить налог при продаже наследственной квартиры

Даже если 3 года не прошло, налог можно законно уменьшить. Есть два способа.

Способ 1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Любой продавец квартиры вправе применить вычет в размере 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Эта сумма вычитается из дохода, и налог считается только с остатка.

Пример расчёта.

Квартира продана за 3 500 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налоговая база: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽
НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽

Без вычета пришлось бы заплатить: 2 400 000 × 13% + 1 100 000 × 15% = 312 000 + 165 000 = 477 000 ₽. Вычет сэкономил 150 000 ₽.

Способ 2. Расходы наследодателя на покупку квартиры

С 2019 года наследник вправе уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку этой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Это выгодно, когда наследодатель купил квартиру за большую сумму.

Пример расчёта.

Наследодатель купил квартиру за 2 800 000 ₽ (есть договор и платёжные документы)
Наследник продаёт квартиру за 3 500 000 ₽
Налоговая база: 3 500 000 − 2 800 000 = 700 000 ₽
НДФЛ: 700 000 × 13% = 91 000 ₽

Это существенно выгоднее вычета в 1 000 000 ₽. Выбрать можно только один из двух способов.

Какой способ выбрать?

Если расходы наследодателя превышают 1 000 000 ₽ и есть документы, подтверждающие покупку, — выгоднее использовать способ 2. Если документов нет или расходы меньше — применяйте вычет 1 000 000 ₽.

Кадастровая стоимость: важный ограничитель

Налоговая сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью квартиры. Если в договоре указана цена ниже, чем 70% от кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают с 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Это правило введено для борьбы с занижением цены в договорах. Нельзя написать в договоре «продал за 1 рубль» и не платить налог.

Показатель	Значение
Кадастровая стоимость квартиры	4 000 000 ₽
70% от кадастровой стоимости	2 800 000 ₽
Цена в договоре	2 200 000 ₽
Налоговая база (берём большее)	2 800 000 ₽

В этом примере налог посчитают не с 2 200 000 ₽, а с 2 800 000 ₽, потому что цена договора оказалась ниже 70% кадастровой стоимости.

Особые случаи: когда налога нет в любом случае

Помимо стандартного правила «3 года», существуют случаи, когда продавец полностью освобождается от налога.

Единственное жильё

Если квартира является единственным жильём продавца, минимальный срок владения сокращается с 5 до 3 лет. Для наследственного имущества этот срок и так составляет 3 года, поэтому данное правило уже учтено.

Продажа за сумму до 1 000 000 ₽

Если квартира продаётся за 1 000 000 рублей или дешевле, и применяется имущественный вычет — налоговая база равна нулю, налог платить не нужно. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно надо подать, если срок владения менее 3 лет.

Декларацию не нужно подавать, если…

Вы владели квартирой более 3 лет с даты смерти наследодателя. В этом случае доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Как подать декларацию 3-НДФЛ при продаже наследственной квартиры

Если налог всё же платить нужно — придётся подать декларацию 3-НДФЛ. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Срок уплаты налога — до 15 июля того же года.

Порядок действий:

Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (nalog.ru)
Выберите раздел «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ»
Заполните сведения о продаже: дата, сумма, вид имущества
Укажите вычет (1 000 000 ₽ или расходы наследодателя)
Прикрепите документы: договор продажи, свидетельство о наследстве, документы о расходах
Подпишите декларацию электронной подписью и отправьте

Упрощённый порядок

С 2022 года ФНС во многих случаях сама заполняет декларацию на основании данных от Росреестра. Вам остаётся только проверить и подтвердить информацию в личном кабинете.

Какие документы нужны

Для подачи декларации и подтверждения вычетов подготовьте:

свидетельство о праве на наследство
договор купли-продажи квартиры (продажа вами)
документы, подтверждающие расходы наследодателя на покупку (если применяете 2-й способ вычета)
выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права
свидетельство о смерти наследодателя
справка о кадастровой стоимости (при необходимости)

Также рекомендуем сохранить выписку с банковского счёта, подтверждающую получение денег от покупателя.

О правилах заполнения декларации — в материале «Как заполнить 3-НДФЛ: пошаговая инструкция».

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира получена по наследству более 3 лет назад?

С какого момента считается срок владения наследственной квартирой?

Можно ли уменьшить налог, если нет документов о расходах наследодателя?

Что будет, если не подать декларацию при продаже наследственной квартиры?

Платится ли налог при получении квартиры по наследству — в момент оформления?

Частые ошибки при продаже наследственной квартиры

Считать срок владения с даты регистрации в Росреестре

Многие наследники думают, что 3 года нужно отсчитывать с момента получения выписки из ЕГРН. Это ошибка. Срок владения начинается с даты смерти наследодателя. Из-за этой путаницы люди платят налог, когда он уже не нужен.

Занижать цену в договоре ниже 70% кадастровой стоимости

Некоторые стараются занизить цену продажи, чтобы уменьшить налог. Но налоговая посчитает базу исходя из 70% кадастровой стоимости, если цена по договору оказалась ниже. Занижение не поможет сэкономить, а покупатель рискует при возможном споре.

Не подавать декларацию, надеясь, что ФНС не узнает

Росреестр передаёт сведения о всех сделках с недвижимостью в ФНС. Если вы продали квартиру, налоговая об этом узнает. Неподача декларации ведёт к штрафу и начислению налога по полной ставке без вычетов.

Не использовать вычет или расходы наследодателя

Многие не знают о праве уменьшить налоговую базу на расходы, которые понёс наследодатель при покупке квартиры. В итоге платят налог с полной суммы продажи, переплачивая десятки тысяч рублей. Сохраняйте документы о покупке недвижимости — они пригодятся наследникам.

Пропустить срок подачи декларации

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. Пропуск срока — штраф от 1 000 рублей. А налог нужно уплатить до 15 июля. За просрочку уплаты начисляются пени.

Продажа унаследованной квартиры — распространённая жизненная ситуация, которая влечёт налоговые последствия. Многие граждане не знают точных правил и либо платят лишнее, либо нарушают законодательство из-за незнания.

Основной налог при продаже наследственного жилья — НДФЛ. Его ставка составляет 13% от налогооблагаемого дохода. При доходах от продажи сверх 2 400 000 рублей к превышению применяется ставка 15%. Важно понимать, что налог считается не от всей суммы сделки, а от налоговой базы — то есть дохода, уменьшенного на вычет или расходы.

Ключевое понятие в данной теме — минимальный срок владения. Для наследственного имущества он составляет три года и исчисляется с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. Эта норма закреплена в статье 217.1 Налогового кодекса РФ и является исключением из общего пятилетнего срока, применяемого к купленной недвижимости.

Для уменьшения налоговой базы наследник вправе применить имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Эта сумма уменьшает доход от продажи, и НДФЛ исчисляется лишь с остатка. Альтернативный вариант — уменьшить доход на документально подтверждённые расходы наследодателя. Это правило действует с 2019 года и позволяет существенно сократить сумму налога, если наследодатель покупал квартиру по рыночной цене.

Декларация 3-НДФЛ при продаже наследственной квартиры подаётся через личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы. Срок подачи — 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Сам налог уплачивается до 15 июля. Нарушение этих сроков влечёт штрафы и пени, поэтому важно заранее позаботиться об оформлении документов и расчёте налоговых обязательств.

Особое внимание стоит уделить кадастровой стоимости объекта. Налоговые органы сопоставляют цену договора с кадастровой оценкой, и если цена ниже 70% кадастровой стоимости, расчёт НДФЛ производится от этой пороговой величины. Это правило исключает возможность искусственного занижения налоговой базы путём указания нерыночной цены в договоре.

Грамотный подход к продаже наследственного жилья позволяет законно снизить налоговую нагрузку и избежать претензий со стороны налоговой инспекции. Если ситуация нестандартная или суммы значительные, рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом.