Налог при продаже подаренной квартиры в 2026 году

Налог при продаже квартиры, полученной в дар

24 апреля 2026 7 мин чтения Просмотры: 3

Налог при продаже квартиры, полученной в дар, — один из самых частых вопросов у тех, кто получил жильё в подарок и решил его продать. Многие не знают: нужно ли платить НДФЛ, сколько и как правильно оформить декларацию. Разбираем все правила на 2026 год.

Если вы продаёте подаренную квартиру, государство считает это доходом. С этого дохода нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Но есть условия, при которых налог платить не нужно совсем.

Когда налог платить не нужно

Главное условие для освобождения от налога — минимальный срок владения квартирой. Если вы владели жильём дольше этого срока, подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения зависит от того, кто подарил квартиру:

Кто подарил квартиру	Минимальный срок владения	Налог после истечения срока
Близкий родственник (родители, дети, супруг, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки)	3 года	Не платится
Любой другой человек (дальний родственник, друг, знакомый)	5 лет	Не платится

Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре — то есть с даты, указанной в выписке из ЕГРН.

Что считается близким родственником

Список близких родственников для налоговых целей закреплён в ст. 14 Семейного кодекса РФ: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные). Дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры в этот список не входят.

Как рассчитать налог при продаже подаренной квартиры

Если вы продали квартиру раньше минимального срока владения, нужно рассчитать и уплатить НДФЛ. Налог рассчитывается с суммы дохода от продажи.

При этом важен не только договор купли-продажи, но и кадастровая стоимость квартиры. Если цена в договоре ниже, чем 70% кадастровой стоимости, налог всё равно считается с 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это правило введено для борьбы с занижением цены в договорах.

13%

Ставка НДФЛ при продаже подаренной квартиры для налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов ставка составляет 30%.

Формула расчёта налога:

Определяем налоговую базу: цена продажи или 70% кадастровой стоимости — что больше
Применяем имущественный вычет (если нет расходов) или вычитаем расходы
Умножаем на ставку 13%

Пример расчёта без вычета

Иван получил квартиру в дар от дяди в 2024 году. Кадастровая стоимость квартиры — 4 500 000 ₽. В 2025 году Иван продал её за 4 000 000 ₽.

70% от кадастровой стоимости: 4 500 000 × 0,7 = 3 150 000 ₽. Цена продажи 4 000 000 ₽ выше, значит налог считается с реальной цены.

Налог без вычета: 4 000 000 × 13% = 520 000 ₽.

Пример расчёта с имущественным вычетом

При продаже квартиры, которую вы не покупали (получили в дар, по наследству), можно применить имущественный вычет — уменьшить налоговую базу на 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Продолжим пример с Иваном:

Цена продажи: 4 000 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налоговая база: 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000 ₽
Налог: 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽

Вычет позволил сэкономить 130 000 рублей.

Цена продажи	Без вычета (13%)	С вычетом 1 млн ₽ (13%)
1 500 000 ₽	195 000 ₽	65 000 ₽
2 500 000 ₽	325 000 ₽	195 000 ₽
4 000 000 ₽	520 000 ₽	390 000 ₽
1 000 000 ₽ и менее	до 130 000 ₽	0 ₽

Важно про кадастровую стоимость

Если вы продаёте квартиру дешевле 70% её кадастровой стоимости, налоговая посчитает налог именно с 70% кадастровой стоимости. Занижать цену в договоре, чтобы сэкономить на налогах, — рискованно и не эффективно (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Если квартира получена от близкого родственника: особые правила

С 2019 года в НК РФ появилась ещё одна льгота для тех, кто продаёт подаренную квартиру до истечения минимального срока владения (п. 2 ст. 220 НК РФ в редакции с 2019 года).

Если вы получили квартиру в дар и при этом уже заплатили НДФЛ с её стоимости (то есть уплатили налог при получении дара от человека, который не является близким родственником), то при продаже можно уменьшить доход на сумму, с которой был уплачен этот налог.

Проще говоря: государство не возьмёт налог дважды с одной и той же суммы.

Пример: дар от дальнего родственника

Мария получила квартиру в дар от тёти. Кадастровая стоимость квартиры на момент дарения — 3 000 000 ₽. Мария заплатила НДФЛ с дарения: 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽. Через год она продаёт квартиру за 3 200 000 ₽. При расчёте налога с продажи она вправе уменьшить доход на 3 000 000 ₽ — сумму, с которой уже заплачен налог. Налог с продажи: (3 200 000 − 3 000 000) × 13% = 26 000 ₽.

Как подать декларацию 3-НДФЛ

Если вы продали подаренную квартиру раньше минимального срока владения, обязательно нужно подать декларацию 3-НДФЛ — даже если налог к уплате получится равен нулю.

Сроки подачи и уплаты:

Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи
Уплата налога — до 15 июля того же года

Например, если вы продали квартиру в 2025 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог уплатить до 15 июля 2026 года.

Как подать декларацию через ФНС

Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru
Перейдите в раздел «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ»
Заполните декларацию онлайн или загрузите готовый файл
Прикрепите подтверждающие документы
Подпишите с помощью электронной подписи и отправьте

Удобнее всего — через личный кабинет ФНС

В личном кабинете налогоплательщика многие данные уже заполнены автоматически: ИНН, паспортные данные, сведения о доходах от работодателя. Вам нужно только добавить информацию о продаже квартиры и указать вычет.

Какие документы нужны для декларации

Для подачи декларации при продаже подаренной квартиры понадобятся:

Паспорт гражданина РФ
Договор дарения квартиры
Выписка из ЕГРН (подтверждает дату получения права собственности)
Договор купли-продажи квартиры
Документы об оплате (выписка банка, расписка)
Справка 2-НДФЛ от работодателя (при наличии)
Документ об уплате налога с дарения — если применяете вычет по расходам

Нерезиденты РФ: особые правила

Если на момент продажи квартиры вы не являетесь налоговым резидентом России (провели в стране менее 183 дней в году), ставка НДФЛ составит 30%.

При этом нерезиденты не могут применять имущественный налоговый вычет 1 000 000 ₽. Зато освобождение от налога по сроку владения для нерезидентов также действует — если прошли 3 или 5 лет, налога нет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Параметр	Резидент РФ	Нерезидент РФ
Ставка НДФЛ	13%	30%
Имущественный вычет 1 млн ₽	Да	Нет
Освобождение после 3/5 лет	Да	Да
Обязанность подать декларацию	Да (при продаже до срока)	Да (при продаже до срока)

Если подаренная квартира — единственное жильё

С 2020 года действует особое правило для единственного жилья. Если на дату продажи у вас нет другого жилого помещения в собственности, минимальный срок владения составляет 3 года — независимо от того, кто подарил квартиру (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Это значит: даже если вы получили квартиру в дар от дальнего родственника или постороннего человека, но это ваше единственное жильё, достаточно прождать 3 года, а не 5 лет.

Нюанс с «единственным жильём»

При проверке единственности жилья учитывается не только квартира, но и доли в других объектах. Если вы владеете даже небольшой долей в другом жилом помещении — льгота 3 лет не применяется. Исключение: если другое жильё было куплено не ранее чем за 90 дней до продажи подаренной квартиры (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если продаёшь квартиру, подаренную родителями?

С какой суммы считается налог: с цены продажи или с кадастровой стоимости?

Можно ли уменьшить налог, если квартира была подарена?

Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?

С какого момента считается срок владения подаренной квартирой?

Частые ошибки при продаже подаренной квартиры

Неправильный отсчёт срока владения

Многие считают срок с даты подписания договора дарения, а не с даты регистрации права в Росреестре. Это может привести к тому, что вы подадите декларацию или, наоборот, не подадите — хотя должны были. Всегда проверяйте дату в выписке из ЕГРН.

Не учитывают кадастровую стоимость

Некоторые считают налог только с цены продажи по договору, забывая о правиле 70%. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая пересчитает налог. Перед продажей уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН.

Не применяют имущественный вычет

Многие не знают, что при продаже подаренной квартиры можно применить вычет 1 000 000 ₽. Это право нужно заявить в декларации — само по себе оно не применяется. Обязательно укажите вычет в разделе 3-НДФЛ.

Не подают декларацию при нулевом налоге

Если квартира продана до истечения срока владения, декларацию нужно подать даже тогда, когда налог к уплате равен нулю. За непредставление декларации налоговая может выставить штраф — минимум 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Путают дарение от близких и посторонних людей

Тёти, дяди, двоюродные братья и сёстры — не «близкие родственники» для целей налогообложения. Для них действует срок 5 лет, а не 3 года. Перед продажей уточните, к какой категории относится даритель.

Продажа квартиры, полученной в дар, — ситуация, в которой важно правильно определить налоговые обязательства. Многие граждане ошибочно полагают, что раз квартира получена безвозмездно, то и налог при её продаже платить не нужно. На самом деле НДФЛ возникает в момент продажи, а не получения дара — если только не прошёл установленный законом срок владения.

Для освобождения от НДФЛ при продаже подаренного жилья необходимо соблюдение минимального срока владения. Для квартир, подаренных близкими родственниками, этот срок составляет три года. Для остального имущества, полученного в дар, — пять лет. Этот порядок установлен статьёй 217.1 Налогового кодекса РФ и действует в отношении сделок, совершённых начиная с 2016 года.

Если продажа состоялась до истечения минимального срока, продавец обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог. Налоговая база рассчитывается исходя из договорной цены или 70% кадастровой стоимости — в зависимости от того, какая сумма больше. Ставка НДФЛ для налоговых резидентов составляет 13%. Для нерезидентов — 30%, при этом имущественный вычет им не предоставляется.

Для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрен имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Это означает, что если квартира продана за сумму, не превышающую один миллион рублей, налог с продажи составит ноль при условии применения вычета. Вычет заявляется в декларации 3-НДФЛ и не применяется автоматически.

Отдельного внимания заслуживает правило для тех, кто платил налог при получении квартиры в дар от лица, не являющегося близким родственником. В этом случае при расчёте НДФЛ с продажи можно уменьшить доход на сумму, с которой уже был уплачен налог с дарения. Это позволяет избежать двойного налогообложения одной и той же стоимости имущества.

Декларацию 3-НДФЛ за год продажи квартиры необходимо направить в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года. Сам налог уплачивается до 15 июля. Подать документы удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России. Там же можно проверить кадастровую стоимость объекта и рассчитать предварительную сумму налога с помощью встроенного калькулятора.

Если у вас возникли вопросы по заполнению декларации или расчёту налога, ознакомьтесь с другими материалами сайта: как заполнить 3-НДФЛ: пошаговая инструкция, налог при продаже квартиры: сколько платить и как уменьшить налог.