Налог при продаже квартиры в 2026 году: сколько платить

Налог при продаже квартиры: сколько платить

25 апреля 2026 6 мин чтения Просмотры: 16

Налог при продаже квартиры — один из самых частых вопросов, с которым сталкиваются владельцы недвижимости. Многие думают, что продав жильё, обязательно нужно отдать государству 13%. Но это не всегда так.

В 2026 году правила остаются прежними: всё зависит от срока владения квартирой, способа её получения и суммы сделки. Разберём подробно каждый случай.

Когда налог при продаже квартиры платить не нужно

Главное условие освобождения от налога — минимальный срок владения. Если вы владели квартирой достаточно долго, доход от продажи не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

В большинстве случаев этот срок составляет 5 лет. Но есть исключения, при которых достаточно 3 лет.

Способ получения квартиры	Минимальный срок владения
Покупка (общий случай)	5 лет
Наследство от близкого родственника	3 года
Дарение от близкого родственника	3 года
Приватизация	3 года
Договор ренты (пожизненное содержание)	3 года
Единственное жильё	3 года

Что такое «единственное жильё»

Квартира считается единственным жильём, если на момент продажи у вас нет другой жилой недвижимости в собственности. В этом случае минимальный срок владения сокращается до 3 лет — даже если вы купили её на вторичном рынке.

Срок владения начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для наследства — с даты смерти наследодателя.

Ставка налога при продаже квартиры

Если минимальный срок не выдержан, придётся заплатить НДФЛ с дохода от продажи.

13%

Ставка НДФЛ при продаже квартиры для налоговых резидентов РФ

Для нерезидентов РФ ставка составляет 30%. Нерезидент — тот, кто провёл в России менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд.

Статус продавца	Ставка налога
Налоговый резидент РФ	13%
Нерезидент РФ	30%

Важно про кадастровую стоимость

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог будет рассчитан не с суммы сделки, а с 70% кадастровой стоимости. Это правило введено для борьбы с занижением цены в договорах (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Даже если срок владения не истёк, налог можно законно сократить. Для этого есть два способа на выбор.

Способ 1. Имущественный вычет 1 000 000 рублей

Государство позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей. Этот вычет применяется один раз в год и не зависит от того, сколько квартир вы продали (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример расчёта:

Вы продали квартиру за 3 500 000 ₽. Применяете вычет 1 000 000 ₽. Налогооблагаемая база: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 ₽. Налог: 2 500 000 × 13% = 325 000 ₽.

Способ 2. Вычет фактических расходов

Вместо фиксированного вычета можно вычесть из дохода расходы, которые вы понесли при покупке этой квартиры. Это выгодно, если вы покупали дорого, а продаёте с небольшой прибылью или в убыток (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример расчёта:

Квартира куплена за 4 000 000 ₽, продаётся за 4 500 000 ₽. Налогооблагаемая база: 4 500 000 − 4 000 000 = 500 000 ₽. Налог: 500 000 × 13% = 65 000 ₽.

Если продаёте квартиру за ту же сумму, что купили, или дешевле — налог будет равен нулю. Но декларацию всё равно нужно подать.

Какой способ выгоднее?

Если квартира получена в дар или по наследству (расходов на покупку не было) — выгоднее применить вычет 1 000 000 ₽. Если квартира куплена за крупную сумму — выгоднее вычесть фактические расходы. Выбрать можно только один способ для одного объекта.

Примеры расчёта налога

Разберём несколько типичных ситуаций, с которыми сталкиваются продавцы квартир.

Ситуация	Цена продажи	Вычет / расходы	Налог (13%)
Квартира куплена за 2 млн, продана за 2,5 млн (срок < 5 лет)	2 500 000 ₽	2 000 000 ₽ (расходы)	65 000 ₽
Квартира получена в дар, продана за 2 млн	2 000 000 ₽	1 000 000 ₽ (вычет)	130 000 ₽
Квартира в собственности более 5 лет	Любая	—	0 ₽
Квартира продана дешевле, чем куплена	3 000 000 ₽	3 500 000 ₽ (расходы)	0 ₽

Как подать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Если квартира продана до истечения минимального срока владения, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ — даже если налог к уплате равен нулю.

Сроки:

Декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи
Налог уплачивается до 15 июля того же года

Например: квартира продана в 2025 году → декларация подаётся до 30 апреля 2026 года, налог уплачивается до 15 июля 2026 года.

Как подать декларацию:

Войдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС
Выберите раздел «Доходы и вычеты» → «Подать декларацию»
Заполните форму 3-НДФЛ за нужный год
Укажите доход от продажи квартиры и выберите вычет
Прикрепите документы и отправьте декларацию

Через личный кабинет ФНС — удобнее всего

Сервис автоматически подтягивает данные из справок 2-НДФЛ и помогает заполнить декларацию без ошибок. Большинство данных уже предзаполнены.

Какие документы нужны

Для заполнения декларации при продаже квартиры потребуется:

договор купли-продажи (по которому вы продали квартиру)
документ о расходах на покупку (если применяете вычет расходов) — старый договор, платёжные документы
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
паспорт
справка 2-НДФЛ (при необходимости)

Особые случаи при продаже квартиры

Продажа квартиры, полученной по наследству

Срок владения начинается с даты открытия наследства — то есть с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Минимальный срок — 3 года, если наследодатель является близким родственником.

Продажа квартиры в долевой собственности

Если квартира находится в общей долевой собственности, каждый собственник платит налог со своей доли. Вычет 1 000 000 ₽ распределяется пропорционально долям, если объект продаётся целиком по одному договору.

Продажа ипотечной квартиры

Срок владения ипотечной квартирой считается с момента регистрации права собственности, а не с момента погашения ипотеки. То есть, если вы купили квартиру в 2020 году и выплатили ипотеку в 2025 году, срок всё равно считается с 2020 года.

Продажа по переуступке прав (ДДУ)

При продаже квартиры в новостройке по договору долевого участия до оформления права собственности — это переуступка. Налог платится с разницы между ценой переуступки и ценой покупки ДДУ. Минимальный срок владения в данном случае не применяется.

Совместить продажу и покупку: двойная выгода

Если в одном году вы продаёте квартиру и покупаете новую, можно совместить два вычета:

вычет с продажи — уменьшает налог от продажи
имущественный вычет с покупки — возвращает до 260 000 ₽ от стоимости нового жилья

Таким образом, налог с продажи может быть полностью погашен вычетом от покупки. Это выгодно и абсолютно законно (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?

Нужно ли подавать декларацию, если налог равен нулю?

Как считается срок владения при покупке по ДДУ?

Что будет, если не подать декларацию вовремя?

Можно ли применить вычет 1 млн рублей, если продаю сразу две квартиры?

Частые ошибки при уплате налога с продажи квартиры

Занижать цену в договоре

Некоторые продавцы указывают в договоре меньшую сумму, чтобы снизить налог. Это опасно: если цена ниже 70% кадастровой стоимости, ФНС пересчитает налог с кадастровой суммы. А при умышленном занижении возможна уголовная ответственность.

Не сохранять документы о расходах

Чтобы применить вычет фактических расходов, нужно подтвердить сумму покупки документами. Если договор и платёжки утеряны, налоговая не примет вычет — и налог придётся платить со всей суммы продажи (за вычетом лишь 1 млн ₽).

Не учитывать кадастровую стоимость

Даже если покупатель согласен на низкую цену, ФНС сравнит её с 70% кадастровой стоимости и возьмёт за базу большую из двух сумм. Перед сделкой проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.

Пропустить срок подачи декларации

30 апреля — жёсткий дедлайн. Даже если вы считаете, что налог равен нулю, пропуск декларации при продаже до истечения срока владения грозит штрафом от 1 000 рублей.

Неправильно считать срок владения

Некоторые считают срок с момента покупки или полной оплаты. На самом деле срок начинается с даты государственной регистрации права собственности — она указана в выписке ЕГРН.

Налог с продажи квартиры — одна из самых обсуждаемых тем среди владельцев недвижимости. Многие не знают, что в большинстве случаев его можно законно не платить совсем. Ключевой фактор — срок владения объектом и способ его получения.

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход от продажи жилой недвижимости освобождается от НДФЛ, если гражданин владел ею достаточно долго. Для большинства объектов минимальный срок составляет пять лет. Для унаследованного жилья, подаренного родственниками или приватизированного имущества этот порог снижен до трёх лет. Также трёхлетний срок действует для единственного жилья.

Если квартира продаётся раньше срока, возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13 процентов. При этом важно правильно определить налогооблагаемую базу. Налоговое законодательство предусматривает два варианта уменьшения суммы налога. Первый — применение имущественного вычета в размере одного миллиона рублей. Второй — уменьшение дохода на сумму фактических расходов, понесённых при покупке квартиры.

При расчёте налога важно учитывать кадастровую стоимость объекта. Если цена в договоре купли-продажи ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости, ФНС пересчитает налог исходя из кадастровой базы. Это правило исключает возможность искусственного занижения суммы сделки ради уменьшения налога.

При продаже квартиры в том же году, когда приобретается другое жильё, можно использовать сразу два инструмента: вычет с продажи и имущественный вычет при покупке нового объекта. Такое совмещение позволяет значительно снизить итоговую сумму налога или полностью её обнулить.

Декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры необходимо подавать в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года. Сделать это удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Уплатить рассчитанный налог нужно не позднее 15 июля. Пропуск этих сроков влечёт начисление штрафов и пени.