Налог при продаже квартиры в 2026 году: сколько платить

Налог при продаже квартиры — один из самых частых вопросов, с которым сталкиваются владельцы недвижимости. С 2025 года правила изменились: вместо единой ставки 13% введена прогрессивная шкала. Теперь размер НДФЛ зависит от суммы дохода, который вы получили от сделки.

Разберём подробно: кто платит налог, по какой ставке, как его законно уменьшить и в каких случаях платить не нужно вовсе.

Когда налог при продаже квартиры не платится

Главное условие освобождения от НДФЛ — выдержать минимальный срок владения квартирой. Если этот срок прошёл, доход от продажи налогом не облагается, и декларацию подавать не нужно (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

В большинстве случаев срок составляет 5 лет. Но есть ситуации, когда достаточно 3 лет.

Способ получения квартиры	Минимальный срок
Покупка (общий случай)	5 лет
Наследство от близкого родственника	3 года
Дарение от близкого родственника	3 года
Приватизация	3 года
Договор пожизненной ренты	3 года
Единственное жильё	3 года

Что считается единственным жильём

Квартира считается единственным жильём, если на дату продажи у вас нет другой жилой недвижимости в собственности. В этом случае минимальный срок сокращается до 3 лет — независимо от способа приобретения. Если вы купили новую квартиру менее чем за 90 дней до продажи старой, это тоже не лишает вас права на трёхлетний срок.

Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Для наследства — с даты смерти наследодателя, а не с момента получения свидетельства о наследстве.

Семьи с двумя и более детьми

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от налога при продаже жилья без учёта срока владения — при условии, что полученный доход направлен на покупку нового, более просторного жилья в том же году или до 30 апреля следующего года.

Подробные условия освобождения от налога разобраны в статье Налог при продаже квартиры семьёй с детьми.

Ставки налога при продаже квартиры в 2026 году

Если минимальный срок владения не выдержан, необходимо заплатить НДФЛ. С 2025 года доходы от продажи недвижимости выделены в отдельную налоговую базу и облагаются по двухступенчатой прогрессивной шкале (пп. 6 п. 2.1 ст. 210 НК РФ).

13% / 15%

Ставки НДФЛ при продаже квартиры для налоговых резидентов РФ с 2025 года

Налогооблагаемый доход	Ставка	Как считается налог
До 2 400 000 ₽	13%	Доход × 13%
Свыше 2 400 000 ₽	13% + 15%	312 000 ₽ + (доход − 2 400 000) × 15%
Нерезидент РФ (любая сумма)	30%	Доход × 30%

Важно: доход от продажи считается отдельно от зарплаты

Доходы от продажи квартиры — это отдельная налоговая база. Она не суммируется с зарплатой и другими трудовыми доходами. Поэтому даже если ваша зарплата высокая, на налог с продажи квартиры пятиступенчатая шкала (до 22%) не распространяется. Максимальная ставка для этой базы — 15%.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Даже если срок владения не истёк, налог можно законно снизить. Налоговый кодекс предусматривает два способа — применяется один на выбор.

Способ 1. Фиксированный вычет 1 000 000 рублей

Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽ — без подтверждения каких-либо расходов. Этот вычет суммируется по всем объектам, проданным в одном году: если вы продали две квартиры, вычет всё равно составит 1 млн ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Способ 2. Вычет фактических расходов на покупку

Вместо фиксированного вычета можно вычесть из дохода сумму, которую вы потратили на приобретение этой квартиры. Подходит тем, кто купил жильё за крупную сумму и продаёт с небольшой прибылью или даже в убыток (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Какой способ выгоднее?

Фиксированный вычет 1 млн ₽ выгоден, если квартира получена в дар или по наследству — расходов на покупку нет. Вычет расходов выгоден, если квартира куплена за крупную сумму и продаётся с небольшой наценкой. Сравните оба варианта перед подачей декларации.

Подробнее о законных способах снижения налоговой базы читайте в материале Как уменьшить налог при продаже квартиры.

Проверьте кадастровую стоимость заранее

Если квартира продана дешевле чем 70% её кадастровой стоимости, ФНС пересчитает налог исходя из этого порога — не из реальной цены сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Перед продажей уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра и убедитесь, что цена договора не ниже 70% от неё. Иначе налог будет доначислен — даже если в договоре стоит меньшая сумма.

Расходы нужно подтвердить документами: договором купли-продажи, платёжными документами, банковскими выписками.

Когда налог будет равен нулю

Даже при сроке владения менее минимального налог может оказаться нулевым: если квартира продана за 1 000 000 ₽ или дешевле — после вычета 1 млн ₽ база равна нулю; если продана за ту же цену что куплена или дешевле — при вычете расходов дохода нет. Декларацию в этих случаях всё равно нужно подать, если доход превысил 1 000 000 ₽ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Примеры расчёта налога при продаже квартиры

Рассмотрим конкретные ситуации, которые встречаются чаще всего.

Пример 1. Небольшая прибыль — ставка 13%

Иван купил квартиру в 2023 году за 5 000 000 ₽ и продал в 2025 году за 6 500 000 ₽. Срок владения — 2 года, то есть менее 5 лет. Применяет вычет расходов.

Налогооблагаемый доход: 6 500 000 − 5 000 000 = 1 500 000 ₽.
Это меньше 2 400 000 ₽ → ставка 13%.
Налог: 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽.

Пример 2. Доход выше 2,4 млн — применяется 15% на часть

Дмитрий купил квартиру за 6 000 000 ₽, продал за 10 000 000 ₽. Применяет вычет расходов.

Налогооблагаемый доход: 10 000 000 − 6 000 000 = 4 000 000 ₽.
Это больше 2 400 000 ₽, поэтому считаем в два шага:
— 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽
— (4 000 000 − 2 400 000) × 15% = 1 600 000 × 15% = 240 000 ₽
Итоговый налог: 312 000 + 240 000 = 552 000 ₽.

Пример 3. Нет документов о расходах — используем вычет 1 млн ₽

Евгений получил квартиру в подарок от дяди (не близкого родственника). Документов о расходах нет. Продаёт за 3 000 000 ₽, срок владения — 2 года.

Применяет фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
Налогооблагаемый доход: 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 ₽.
Меньше 2 400 000 ₽ → ставка 13%.
Налог: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.

Пример 4. Продажа ниже цены покупки — налог ноль

Анна купила квартиру за 4 500 000 ₽, а продала за 4 200 000 ₽. Применяет вычет расходов.

Налогооблагаемый доход: 4 200 000 − 4 500 000 = −300 000 ₽.
Доход отрицательный → налог равен 0 ₽.
Но декларацию подать всё равно нужно.

Ситуация	Налогооблагаемый доход	Налог
Куплена за 5 млн, продана за 6,5 млн	1 500 000 ₽	195 000 ₽ (13%)
Куплена за 6 млн, продана за 10 млн	4 000 000 ₽	552 000 ₽ (13%+15%)
Получена в дар, продана за 3 млн (вычет 1 млн)	2 000 000 ₽	260 000 ₽ (13%)
Куплена за 4,5 млн, продана за 4,2 млн	0 ₽	0 ₽

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налог будет рассчитан не с суммы сделки, а с 70% кадастровой стоимости. Перед продажей проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Это правило закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Как подать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры

Если квартира продана до истечения минимального срока, нужно отчитаться перед налоговой — даже если налог равен нулю.

Если вы впервые заполняете декларацию, воспользуйтесь нашей инструкцией: Как заполнить 3-НДФЛ: пошаговая инструкция.

Сроки в 2026 году:

Декларация за 2025 год — до 30 апреля 2026 года
Уплата налога — до 15 июля 2026 года

Как подать декларацию:

Войдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (lkfl.nalog.ru)
Перейдите в раздел «Доходы и вычеты» → «Подать декларацию»
Выберите год продажи, заполните сведения о доходе
Укажите вычет — фиксированный или расходы на покупку
Прикрепите подтверждающие документы
Подпишите и отправьте декларацию

Упрощённый порядок

С 2025 года в форме 3-НДФЛ появилось поле 001 — код группы доходов. Для доходов от продажи квартиры указывается код «02» (двухступенчатая шкала 13/15%). Личный кабинет ФНС подсказывает нужный код автоматически.

Штрафы за неподачу декларации и неуплату налога

За непредставление декларации в срок — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽ и не более 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — 20% от неуплаченной суммы, при умышленном занижении — 40%. Плюс пени за каждый день просрочки начиная с 16 июля.

Какие документы нужны

Для подачи декларации при продаже квартиры подготовьте:

договор купли-продажи, по которому продали квартиру
документы, подтверждающие расходы на покупку — старый договор, платёжные документы (если применяете вычет расходов)
выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности
паспорт
реквизиты счёта для возврата (если переплатили)

Особые случаи при продаже квартиры

Продажа квартиры по ДДУ (переуступка)

При продаже права требования по договору долевого участия до оформления права собственности правило минимального срока владения не применяется. Налог платится с разницы между ценой переуступки и ценой первоначального ДДУ.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Срок владения считается с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права в Росреестре. Если наследодатель — близкий родственник (супруг, родители, дети, братья, сёстры), минимальный срок — 3 года.

Все особенности расчёта налога для наследственной недвижимости рассмотрены отдельно: Налог при продаже квартиры, полученной по наследству.

Квартира в долевой собственности

Каждый собственник платит налог со своей доли дохода. При продаже объекта целиком по одному договору фиксированный вычет 1 000 000 ₽ распределяется пропорционально долям.

Совмещение продажи и покупки в одном году

Если в одном году вы продаёте квартиру и покупаете новую, можно совместить: вычет с продажи (уменьшает доход) и имущественный вычет при покупке (возвращает до 260 000 ₽). В результате налог от продажи может быть полностью перекрыт вычетом от покупки (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Подробнее читайте в статье Налоговый вычет за покупку квартиры: полный разбор.

Продажа квартиры в России — событие, которое почти всегда сопровождается вопросом: нужно ли платить налог? С 2025 года ответ стал чуть сложнее: ставка НДФЛ зависит от суммы полученного дохода. При этом большинство продавцов по-прежнему платят налог по ставке 13% — если прибыль от сделки не превышает 2,4 миллиона рублей.

Прогрессивная шкала при продаже недвижимости устроена иначе, чем для зарплаты. Доходы от реализации жилья выведены в отдельную налоговую базу. Это значит, что высокая зарплата не влияет на расчёт НДФЛ с продажи квартиры. Максимальная ставка для этой базы — 15%, и она применяется только к части дохода сверх 2 400 000 рублей.

Освобождение от НДФЛ при продаже жилья остаётся одним из главных налоговых преимуществ для физических лиц. Гражданин, который владел квартирой пять лет и более, полностью освобождается от уплаты налога и не обязан подавать декларацию 3-НДФЛ. Для отдельных категорий граждан — получивших жильё в наследство, по договору дарения от родственника или в ходе приватизации — этот срок сокращён до трёх лет. Аналогичное правило распространяется на тех, кто продаёт единственное жильё.

При расчёте налогооблагаемой базы важно учитывать кадастровую стоимость объекта. Если цена по договору оказывается ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости, налоговая инспекция вправе пересчитать налог исходя из кадастровых данных. Этот механизм закреплён в Налоговом кодексе и активно применяется ФНС при проверке деклараций.

Уменьшить сумму налога позволяют два законных инструмента. Первый — фиксированный имущественный вычет в размере одного миллиона рублей, который не требует подтверждения расходов. Второй — вычет фактических затрат на приобретение жилья, при наличии документов. Выбор между ними зависит от конкретных цифр сделки.

Декларацию 3-НДФЛ за 2025 год необходимо подать до 30 апреля 2026 года, а уплатить налог — не позднее 15 июля 2026 года. Удобнее всего сделать это через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, где система автоматически подсказывает нужные поля и коды.

Налог при продаже квартиры: сколько платить