Налог при сдаче квартиры в аренду

Налог при сдаче квартиры в аренду — это обязательный платёж, который должен вносить каждый собственник, получающий доход от найма жилья. Неважно, как оформлена сдача жилья — официально по договору или «по договорённости», на длительный срок или посуточно, соседям или через агентство недвижимости: налог за сдачу квартиры платится в любом случае. Доход от аренды жилья облагается НДФЛ по ставкам, которые зависят от размера налоговой базы: для большинства арендодателей это 13%, а при годовом доходе свыше 5 млн ₽ применяется ставка 15% к сумме превышения (ст. 224 НК РФ). Альтернатива — налог на профессиональный доход по ставке 4–6%, если собственник жилого помещения оформил статус самозанятого.

У каждого способа есть свои плюсы и ограничения, и однозначно сказать, что выгоднее, нельзя — всё зависит от суммы арендного дохода, количества сдаваемых объектов и того, кому вы сдаёте жильё: физлицу или организации.

Что изменилось в 2026 году

Коротко: принципиальных изменений именно для арендного дохода в 2026 году не вводилось — действуют правила, закреплённые с 2025 года.

• Прогрессивная шкала НДФЛ — с 2025 года вместо плоской ставки 13% действует шкала: 13% для доходов до 5 млн ₽ в год и 15% для суммы превышения. Подробный разбор ставок и примеры расчёта — в статье Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года: ставки и примеры расчёта
• Лимит для самозанятых — по-прежнему 2 400 000 ₽ дохода в год, показатель не менялся
• Сроки подачи декларации и уплаты налога — сохраняются прежние даты: 30 апреля и 15 июля соответственно
• Контроль со стороны ФНС — налоговая активно использует автоматизированный анализ данных и сведения, поступающие от банков в случаях, предусмотренных законодательством, поэтому риск выявления незадекларированного дохода от сдачи жилья остаётся высоким

Кто должен платить налог при сдаче квартиры в аренду

Каждый собственник жилья, получающий доход от аренды, обязан платить налог независимо от срока найма и способа получения денег (ст. 208, 209 НК РФ).

Это касается всех, независимо от того, сдаётся квартира на длительный срок, посуточно или через агентство недвижимости, а также независимо от гражданства — платить обязаны и граждане РФ, и иностранцы, которые владеют недвижимостью в России.

Обязанность платить налог с аренды возникает, если вы:

• сдаёте квартиру по договору найма и получаете деньги на карту, счёт или наличными
• сдаёте комнату или долю в квартире
• сдаёте жильё посуточно как физическое лицо, в том числе через сервисы бронирования
• получаете доход от субаренды, если у вас есть право пересдавать жильё
• сдаёте апартаменты, машиноместо или иное помещение в жилом комплексе

Не имеет значения, сколько именно денег вы получаете и как часто — даже разовая сдача квартиры на один месяц формирует налогооблагаемый доход. От налога освобождается только безвозмездное проживание близких людей, когда деньги за жильё фактически не передаются.

Оформление сдачи квартиры: какие документы нужны

Набор документов зависит от выбранного налогового режима — для НДФЛ и для самозанятости он разный.

Если вы платите НДФЛ как физическое лицо, подготовьте:

• договор найма жилого помещения с указанием суммы и порядка оплаты
• банковскую выписку о поступивших платежах или расписки о получении денег наличными
• паспорт и ИНН
• заполненную декларацию 3-НДФЛ за отчётный год

Если вы регистрируетесь как самозанятый, понадобится:

• паспорт гражданина РФ (для регистрации через приложение)
• доступ к учётной записи на Госуслугах или личному кабинету налогоплательщика на сайте ФНС
• ИНН (обычно подтягивается автоматически при регистрации по паспорту)

Как платить налог за аренду квартиры: доступные способы

Есть четыре законных способа платить налог с дохода от аренды: НДФЛ, налог на профессиональный доход, патент или УСН для ИП.

Выбор зависит от суммы дохода, количества сдаваемых объектов и того, кому вы сдаёте жильё — физическому лицу или организации. Для большинства владельцев одной квартиры действительно выгоден режим НПД (налог на профессиональный доход), однако окончательный выбор стоит делать исходя из вашей ситуации — суммы арендной платы, количества объектов и планов на будущее.

• НДФЛ 13–15% — стандартный вариант для физлица, требует подачи декларации 3-НДФЛ раз в год
• Налог на профессиональный доход (НПД) — статус самозанятого, ставка 4% или 6%, без деклараций и отчётности (ФЗ № 422-ФЗ)
• Патентная система — доступна только для ИП, фиксированная стоимость патента, не зависит от суммы аренды
• УСН «доходы» 6% — для ИП, которые сдают в аренду сразу несколько объектов недвижимости

Что выгоднее: самозанятость, НДФЛ или ИП — плюсы и минусы

У каждого режима есть сильные и слабые стороны — выбор зависит от того, что для вас важнее: низкая ставка, простота учёта или отсутствие ограничений по доходу.

НДФЛ (физическое лицо)

• Плюсы: не нужна никакая регистрация, подходит для разового или нерегулярного дохода, нет ограничений по сумме
• Минусы: самая высокая ставка — 13–15%, нужно самостоятельно вести учёт и раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ, штраф за просрочку декларации даже при уплаченном налоге

Самозанятость (НПД)

• Плюсы: низкая ставка 4–6%, регистрация онлайн за 5 минут, не нужно подавать декларацию, налог считается автоматически по чекам
• Минусы: ограничение по доходу — 2,4 млн ₽ в год, нельзя нанимать сотрудников, статус слетает автоматически при превышении лимита

ИП на патенте или УСН

• Плюсы: нет ограничения по доходу (на УСН), патент — фиксированная и предсказуемая сумма, подходит для нескольких объектов недвижимости
• Минусы: обязательные страховые взносы за себя независимо от дохода, требуется регистрация и закрытие ИП, нужен более сложный учёт

Когда самозанятость не подходит

Статус самозанятого — не универсальное решение: в ряде ситуаций выгоднее или обязательно нужен другой режим.

• годовой доход от аренды уже превышает или в течение года превысит 2 400 000 ₽
• вы сдаёте в аренду сразу много объектов недвижимости и для управления ими нужен наёмный персонал — самозанятые не вправе нанимать сотрудников по трудовому договору
• вы уже зарегистрированы как ИП на режиме, который не совместим с одновременным применением НПД
• вам принципиально важно не иметь ограничения по доходу — например, при сдаче элитной недвижимости с высокой арендной ставкой
• вы получаете доход от аренды в рамках предпринимательской деятельности, которая по своим признакам не подпадает под самозанятость

В этих случаях стоит сравнить стоимость патента и ставку УСН — подробнее в разделе про ИП ниже.

Какую систему налогообложения выбрать

Ориентируйтесь на количество сдаваемых объектов и годовой доход от аренды — это два ключевых параметра для выбора режима.

Сколько платить налог за сдачу квартиры: примеры расчёта

Пример 1: аренда квартиры за 40 000 ₽ в месяц

Годовой доход от сдачи жилья — 480 000 ₽.

Пример 2: аренда квартиры за 120 000 ₽ в месяц

Годовой доход от найма жилья — 1 440 000 ₽. Распространённая ситуация для крупных городов.

Как оформить самозанятость для сдачи квартиры

Регистрация самозанятого проходит онлайн и занимает около 5 минут, без визита в налоговую инспекцию.

Подробный порядок действий описан в статье Как оформить самозанятость: пошаговая инструкция, а применительно к сдаче жилого помещения процесс сводится к следующему.

1. Скачайте приложение «Мой налог» на телефон или зайдите в личный кабинет самозанятого на сайте ФНС
2. Зарегистрируйтесь по паспорту — система сверит данные с базой ФНС, или войдите через Госуслуги
3. Укажите вид деятельности — «сдача в аренду собственных жилых помещений»
4. После получения оплаты от арендатора сформируйте чек в приложении, указав сумму и способ оплаты
5. Отправьте чек арендатору, если он является организацией — это подтверждение расхода для него

Налог начисляется автоматически на основании сформированных чеков. Уведомление о сумме налога приходит в приложение до 12 числа следующего месяца, а оплатить его нужно до 28 числа месяца, следующего за отчётным.

Когда выгоднее оформить ИП: патент и УСН

Если суммарный доход от аренды нескольких квартир превышает 2,4 млн ₽ в год, статус самозанятого использовать нельзя — нужен ИП.

На патентной системе стоимость патента фиксированная и рассчитывается исходя из потенциально возможного дохода, который устанавливают региональные власти для конкретного вида деятельности и площади жилья. Патент выгоден, если реальный доход от аренды значительно превышает эту расчётную величину.

На УСН «доходы» ИП платит 6% от всей поступившей суммы, но дополнительно обязан платить страховые взносы за себя — это стоит учитывать при расчёте реальной налоговой нагрузки. УСН обычно выбирают, когда объектов недвижимости несколько и патент оказывается дороже.

Как подать декларацию 3-НДФЛ при сдаче квартиры

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог платят до 15 июля.

• подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, портал Госуслуг или лично в инспекции
• к декларации нужно приложить документы, подтверждающие доход — договор найма, расписки или банковскую выписку
• если договор не заключался, а деньги переводились на карту, подтверждением может служить банковская выписка за год

Что указать в декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры:

• сумму дохода за год — общую сумму всех платежей от арендатора
• источник дохода — ФИО арендатора, если это физическое лицо
• сумму налога к уплате — рассчитывается автоматически в личном кабинете при заполнении онлайн-формы

Как ФНС узнаёт о сдаче квартиры и что грозит за неуплату

Налоговая может доначислить налог за три предыдущих года, добавить пени и штраф до 40% от неуплаченной суммы.

Информация о сдаче жилья может поступить от соседей и участкового через управляющую компанию, от банка — в рамках автоматизированного анализа операций в случаях, предусмотренных законодательством, от арендаторов, которые оформляют временную регистрацию, а также через мониторинг объявлений о сдаче жилья на популярных сайтах. Ответственность за неподачу декларации отдельно описана в статье Штраф за неподачу 3-НДФЛ.

Особые случаи сдачи квартиры в аренду

Квартира в общей или совместной собственности

Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них платит налог со своей доли дохода — пропорционально доле в праве собственности, если иное не установлено соглашением между собственниками. Это касается и квартиры, купленной в браке: если жильё — совместно нажитое имущество, доход от аренды делится между супругами, даже если договор найма подписан только одним из них.

Квартира в ипотеке

Нахождение квартиры в ипотеке не освобождает от уплаты налога с аренды и никак не влияет на порядок налогообложения — банк является залогодержателем, но не получателем арендного дохода. При этом уточните в кредитном договоре, не запрещена ли сдача заложенного жилья третьим лицам без согласия банка.

Сдача квартиры через агентство недвижимости

Если агентство только подбирает арендатора и не участвует в расчётах, налоговая обязанность полностью лежит на собственнике. Комиссия агентства не уменьшает налогооблагаемый доход при НДФЛ, если она не оформлена как отдельный документально подтверждённый расход.

Оформление сдачи квартиры в аренду: пошаговый порядок

Легализация сводится к пяти шагам: договор, выбор режима, регистрация, учёт платежей и своевременная уплата налога.

1. Заключите письменный договор найма с арендатором с указанием суммы и порядка оплаты
2. Выберите налоговый режим — НДФЛ, самозанятость или ИП, в зависимости от суммы дохода
3. Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог», если это выгоднее
4. Формируйте чеки на каждый платёж или ведите учёт для последующей подачи декларации
5. Оплачивайте налог в установленные сроки, не дожидаясь требования от ФНС

Договор найма защищает не только налоговую, но и вас как собственника жилья — в нём фиксируются условия оплаты, ответственность сторон, порядок возмещения ущерба имуществу и порядок расторжения. Наличие договора также упрощает подтверждение арендного дохода, если позже потребуется подать декларацию.