В 2026 году семья с двумя и более детьми может продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно выполнены условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Для сделок 2026 года важно учитывать новые правила: льгота распространяется на семьи с детьми, признанными судом недееспособными, независимо от их возраста, а ребёнок, родившийся после продажи жилья, может учитываться, если он родился не позднее 30 апреля следующего года. Ниже — проверка каждого критерия и примеры «подходит / не подходит».
Льгота для семей с детьми: суть и основание в законе
До появления специальной льготы семьи с детьми применяли общие правила: если минимальный срок владения квартирой не истёк, доход от продажи мог облагаться НДФЛ. Отдельного освобождения именно для семей с детьми не было.
Специальное освобождение закреплено в пункте 2.1 статьи 217.1 и применяется к доходам от продажи жилья начиная с 2021 года. Оно позволяет освободить доход от продажи комнаты, квартиры, жилого дома, их частей или долей от НДФЛ независимо от срока владения. С 1 января 2026 года правило уточнено: расширены правила учёта детей и проверки другого жилья семьи.
Основание в законе
Льгота закреплена в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Именно на эту норму нужно ссылаться при общении с налоговой инспекцией. Общие правила налогообложения при продаже жилья описаны в нашей статье Налог при продаже квартиры: сколько платить.
Смысл льготы — не в самом факте наличия детей, а в улучшении жилищных условий. Поэтому недостаточно просто продать квартиру: нужно выполнить все критерии, включая срок приобретения нового жилья, сравнение площади или кадастровой стоимости и проверку другого жилья у членов семьи.
5 условий для освобождения от налога
Чтобы доход от продажи квартиры был освобождён от НДФЛ, нужно одновременно выполнить все пять условий. Проверять их лучше по порядку: состав семьи, срок покупки, площадь или кадастровую стоимость нового жилья, кадастровую стоимость проданной квартиры и наличие другого жилья у членов семьи.
| № | Условие | Пояснение |
|---|---|---|
| 1 | Не менее двух детей с учётом правил возраста | До 18 лет; до 24 лет при очном обучении; недееспособные по решению суда — независимо от возраста. Для сделки 2026 года может учитываться ребёнок, родившийся до 30 апреля следующего года |
| 2 | Новое жильё приобретено в год продажи или до 30 апреля следующего года | При купле-продаже или мене право должно быть зарегистрировано в срок; при ДДУ или ЖСК важна полная оплата |
| 3 | Новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости | Сравнение делается с учётом совокупных долей членов семьи в проданном и приобретённом жилье |
| 4 | Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽ | Лимит проверяется по всему проданному жилому помещению, даже если продаётся доля; условие действует, если кадастровую стоимость можно определить |
| 5 | Нет запрещённого другого жилья у семьи | У семьи не должно быть в совокупности более 50% другого жилья, которое больше по площади или кадастровой стоимости нового жилья |
Разберём каждое условие подробнее.
Условие 1. В семье не менее двух детей
Льгота применяется, если налогоплательщик и (или) его супруг являются родителями или усыновителями не менее двух детей. Обычно учитываются дети до 18 лет; при очном обучении — до 24 лет. С 2026 года ребёнок, признанный судом недееспособным, учитывается независимо от возраста.
Возраст детей проверяется на дату государственной регистрации перехода права на проданное жильё. С 2026 года ребёнок, родившийся уже после этой даты, тоже может учитываться, если он родился до 30 апреля следующего календарного года. Продавцом может быть родитель, усыновитель или один из детей, подпадающих под правило.
Условие 2. Новое жильё приобретено в установленный срок
Новое жильё должно быть приобретено в том же календарном году, в котором зарегистрирован переход права на проданную квартиру, или не позднее 30 апреля следующего года. Купить новое жильё можно и до продажи старого — главное, чтобы обе сделки попали в установленный период.
Пример: переход права на проданную квартиру зарегистрирован 20 октября 2026 года. Новое жильё можно приобрести до 30 апреля 2027 года включительно. Если право на обычную квартиру зарегистрировано 1 мая 2027 года, условие уже не выполнено.
Важно про покупку в новостройке по ДДУ
При покупке по договору долевого участия для этой льготы важна полная оплата стоимости по договору не позднее установленного срока. Ждать ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности не требуется. Аналогичный подход применяется к договору участия в жилищно-строительном кооперативе.
Условие 3. Новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости
Приобретённое жильё должно превышать проданное хотя бы по одному из двух показателей:
- площадь — учитываемая площадь нового жилья больше учитываемой площади проданного
- кадастровая стоимость — учитываемая кадастровая стоимость нового жилья выше
Достаточно выполнить один из критериев. Цена в договоре купли-продажи для этого условия не сравнивается. Если жильё оформлено в долях, площадь и кадастровая стоимость сопоставляются с учётом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи в проданном и приобретённом жилье. Например, если семье принадлежало 1/2 квартиры 80 кв. м (учитывается 40 кв. м), а в новом жилье семье принадлежит 1/2 квартиры 100 кв. м (учитывается 50 кв. м), условие по площади выполнено.
Условие 4. Кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн ₽
Если кадастровая стоимость проданного жилого помещения может быть определена, она должна быть не более 50 000 000 рублей. Лимит относится к кадастровой стоимости всего объекта независимо от размера продаваемой доли. Если кадастровую стоимость определить нельзя, для сравнения нового и старого жилья проверяется только условие по площади.
Условие 5. У семьи нет запрещённого другого жилья
На дату регистрации продажи у налогоплательщика, его супруга и несовершеннолетних детей не должно быть в совокупности более 50% права собственности на другое жилое помещение, которое по общей площади или кадастровой стоимости превышает приобретённое взамен жильё. Если продавцом выступает ребёнок, в проверку также включаются его родители. Ровно 50% права само по себе это условие не нарушает. При сравнении другого и приобретённого жилья размер приобретаемой доли сам по себе не отменяет проверку.
Пример 1: семья купила новое жильё площадью 72 кв. м. У супруга есть 100% студии площадью 25 кв. м. Доля в другом жилье больше 50%, но сама студия меньше нового жилья и не дороже его по кадастровой стоимости — это условие не мешает льготе.
Пример 2: семья купила новое жильё площадью 72 кв. м. Мужу принадлежит 30%, а жене 25% одной и той же другой квартиры площадью 90 кв. м. В совокупности семья владеет 55% этого объекта, а сама квартира больше нового жилья — условие не выполнено.
Мини-алгоритм: подходит ли семья под освобождение
Перед сделкой пройдите пять проверок ниже. Если на все вопросы ответ «да», специальное освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ применимо. Если хотя бы на один вопрос ответ «нет», нужно проверить общие основания освобождения по сроку владения или рассчитать НДФЛ.
Пять вопросов перед продажей
Проверяйте условия именно в этом порядке — так проще заранее увидеть, какой критерий может помешать применить льготу.
Шаг 1. Есть ли не менее двух учитываемых детей?
Нужно не менее двух детей, подходящих под возрастные правила. В 2026 году учитываются также дети, признанные судом недееспособными независимо от возраста, а ребёнок, родившийся после продажи, может быть учтён при рождении до 30 апреля следующего года.
Шаг 2. Успели приобрести новое жильё в срок?
Для обычной покупки или мены право на новое жильё должно быть зарегистрировано в год продажи или до 30 апреля следующего года. Для ДДУ и ЖСК в этот срок нужно полностью оплатить стоимость по договору.
Шаг 3. Новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости?
Достаточно, чтобы приобретённое жильё было больше по учитываемой площади или выше по учитываемой кадастровой стоимости. При долевой собственности сравниваются показатели с учётом совокупных долей членов семьи, а не просто полная площадь квартир.
Шаг 4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽?
Если кадастровая стоимость объекта определяется, она должна быть не более 50 000 000 рублей. Проверяется стоимость всего проданного жилого помещения, а не только продаваемой доли.
Шаг 5. Нет ли у семьи запрещённого другого жилья?
Проверьте другое жильё у налогоплательщика, супруга и несовершеннолетних детей. Льготе мешает ситуация, когда семье принадлежит в совокупности более 50% другого жилого помещения и оно больше по площади или кадастровой стоимости, чем приобретённое жильё. Сравнивать долю с площадью проданной квартиры не нужно.
| Проверка | Нужно для льготы | Если условие не выполнено |
|---|---|---|
| Двое учитываемых детей | Да | Проверить общие основания |
| Новое жильё приобретено в срок | Да | Спецльгота не применяется |
| Новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости | Да | Спецльгота не применяется |
| Кадастр проданного жилья ≤ 50 млн ₽ | Да, если кадастровая стоимость определяется | Спецльгота не применяется |
| Нет запрещённого другого жилья | Да | Спецльгота не применяется |
Если специальная льгота не сработала
Если специальная льгота семьи с детьми не применяется, сначала проверьте, освобождён ли доход по минимальному сроку владения. Если срок ещё не истёк, тогда налог рассчитывается по общим правилам.
- 3 года — в частности, при наследовании или дарении от близкого родственника, приватизации, получении по договору пожизненного содержания с иждивением либо для единственного жилья
- 5 лет — во всех остальных случаях
Если минимальный срок истёк, в обычной ситуации доход от продажи освобождается от НДФЛ. Подробнее о том, как уменьшить сумму налога, читайте в статье Как уменьшить налог при продаже квартиры.
Как уменьшить налоговую базу
Налогооблагаемый доход можно уменьшить одним из двух способов — по выбору:
- Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ — уменьшает налоговую базу на миллион рублей. Подходит, если документов о расходах на покупку нет.
- Вычет «доходы минус расходы» — налог считается только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Выгоднее, если покупали квартиру дорого.
Сначала определяется налоговая база:
Налоговая база = доход от продажи − применимый вычет или подтверждённые расходы
Для доходов от продажи имущества в 2026 году применяется двухступенчатая шкала: 13% — к части соответствующей совокупной налоговой базы до 2 400 000 ₽, 15% — к части свыше 2 400 000 ₽. Повышенная ставка применяется только к превышению. Подробнее об актуальных ставках читайте в статье Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года: ставки и примеры расчёта.
| Ситуация | Расчёт | Налог |
|---|---|---|
| Продажа за 3 млн ₽, куплена за 1,5 млн ₽ (вычет «доходы − расходы») | (3 000 000 − 1 500 000) × 13% | 195 000 ₽ |
| Продажа за 3 млн ₽, документов о покупке нет (вычет 1 млн ₽) | (3 000 000 − 1 000 000) × 13% | 260 000 ₽ |
| Продажа за 1 млн ₽ и дешевле (вычет 1 млн ₽) | (1 000 000 − 1 000 000) × 13% | 0 ₽ |
| Льгота семьи с детьми, все 5 условий выполнены | Налог не начисляется | 0 ₽ |
Не занижайте цену в договоре
По общему правилу доход от продажи недвижимости сравнивается с кадастровой стоимостью с учётом понижающего коэффициента. Федеральное значение коэффициента — 0,7, но субъект РФ вправе его уменьшить. Поэтому искусственно занижать цену в договоре не стоит: налоговая база может быть рассчитана исходя из кадастровой стоимости.
Примеры расчёта для семьи с детьми
Ниже два сценария по специальной льготе: первый проходит все пять проверок, во втором нарушен один критерий — и освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не применяется.
Пример 1. Подходит: все условия выполнены
Семья Ивановых: двое детей 8 и 11 лет. Переход права на проданную квартиру 55 кв. м зарегистрирован в октябре 2026 года, кадастровая стоимость — 4 600 000 ₽. В феврале 2027 года семья зарегистрировала право на новую квартиру 72 кв. м. Другого жилья, подпадающего под ограничение пятого условия, у семьи нет.
- ✅ Двое детей подходят по возрасту
- ✅ Новое жильё приобретено до 30 апреля 2027 года
- ✅ Новая квартира больше по площади (72 > 55 кв. м)
- ✅ Кадастровая стоимость проданного жилья меньше 50 млн ₽
- ✅ Нет другого жилья, которое нарушает пятое условие
Результат: специальная льгота применяется, НДФЛ — 0 ₽. Декларацию по этому доходу подавать не нужно.
Пример 2. Не подходит: нарушен срок покупки
Семья Петровых: двое детей. Квартиру 55 кв. м, купленную в 2022 году за 3 500 000 ₽, продали в октябре 2026 года за 5 000 000 ₽. Новое жильё зарегистрировали 1 мая 2027 года — после крайнего срока 30 апреля.
- ✅ Двое детей подходят по возрасту
- ❌ Новое жильё приобретено после 30 апреля 2027 года
Специальная льгота не применяется. Если нет другого основания для освобождения, можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку проданной квартиры:
(5 000 000 − 3 500 000) × 13% = 195 000 ₽
Совет: проверяйте даты регистрации заранее
Для обычной покупки крайний срок связан с государственной регистрацией права, а не только с датой подписания договора или передачи денег. Если покупаете по ДДУ, контролируйте дату полной оплаты. После покупки нового жилья при наличии права можно также оформить налоговый вычет за покупку квартиры.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ
Если специальная льгота применяется и НДФЛ равен нулю, нужно ли подавать 3-НДФЛ?
Нет. Если выполнены все условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи освобождён от НДФЛ и декларировать именно этот доход не требуется.
В остальных случаях действуют общие правила. Подробно о том, когда декларация обязательна, читайте в статье Нужно ли подавать декларацию при продаже имущества.
| Ситуация | Декларация | Налог |
|---|---|---|
| Льгота применима (все 5 условий выполнены) | Не нужна | 0 ₽ |
| Срок владения истёк (3 или 5 лет) | Не нужна | 0 ₽ |
| Срок не истёк, налоговая база = 0 после учёта расходов | Нужна | 0 ₽ |
| Срок не истёк, есть доход от продажи | Нужна | 13% или 15% с налоговой базы |
Если декларация всё же требуется по общим правилам, её подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а исчисленный НДФЛ уплачивают не позднее 15 июля.
Если доля в квартире принадлежит ребёнку
Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, детям обычно выделяются доли. При продаже такого жилья важно отдельно проверить, кто именно является продавцом доли и одновременно ли продаются доли членов семьи.
Если доход родителя от продажи его доли освобождён по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, доходы его детей и подопечных от продажи долей в том же жилье также освобождаются, если их доли продаются одновременно с долей налогоплательщика.
Если освобождения нет и у ребёнка возникает облагаемый доход от продажи его доли, декларацию 3-НДФЛ за несовершеннолетнего подаёт законный представитель.
Декларации за детей подают родители
Если с доли несовершеннолетнего ребёнка необходимо заплатить налог, декларацию 3-НДФЛ подаёт его законный представитель — мать или отец. Подписывает декларацию тоже родитель, указывая себя представителем.
Какие документы подготовить
ФНС может запросить документы, подтверждающие право на освобождение. Лучше собрать их заранее, особенно если есть доли, ребёнок старше 18 лет учится очно или применяется новое правило о недееспособности.
Для подтверждения льготы семьи с детьми:
- свидетельства о рождении или усыновлении детей; при необходимости — документы об очном обучении или решение суда о недееспособности
- договор и документы по проданной квартире с датой государственной регистрации перехода права
- договор купли-продажи или мены нового жилья либо ДДУ / договор ЖСК и подтверждение полной оплаты
- выписки из ЕГРН по проданному, приобретённому и иному жилью, которое может учитываться при проверке пятого условия
- сведения о кадастровой стоимости и документы, позволяющие проверить размеры долей членов семьи
Если используете вычет «доходы минус расходы»:
- договор и платёжные документы на покупку проданной квартиры
- выписка с банковского счёта или расписка об оплате
Купили новую квартиру? Оформите вычет
Если вы купили новое жильё взамен проданного, вы имеете право на имущественный налоговый вычет — до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Эти деньги можно вернуть дополнительно.
Частые вопросы
Если квартира является единственным жильём и минимальный срок владения уже истёк, доход может быть освобождён по общим правилам. Если срок не истёк, проверьте все пять условий специальной льготы для семей с детьми.
Если в семье действительно только один ребёнок, специальная льгота по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не применяется. Закон требует не менее двух учитываемых детей у налогоплательщика и (или) его супруга.
Да. При ДДУ для этой льготы важна полная оплата стоимости жилья по договору в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года. Ждать регистрации права собственности после сдачи дома не требуется.
Если льгота применяется, доходы от одновременно продаваемых долей детей в предусмотренных законом случаях также освобождаются и декларации по ним не нужны. Если освобождения нет и возникает облагаемый доход, за несовершеннолетнего 3-НДФЛ подаёт законный представитель.
Проверяется не просто наличие другой квартиры. Льготе мешает ситуация, когда налогоплательщику, супругу и несовершеннолетним детям принадлежит в совокупности более 50% другого жилого помещения и оно больше по общей площади или кадастровой стоимости, чем приобретённое жильё. Ровно 50% само по себе не препятствует льготе.
Частые ошибки
Пропустили срок покупки нового жилья
Для обычной покупки важно успеть зарегистрировать право на новое жильё не позднее 30 апреля следующего года. Для ДДУ и ЖСК в этот срок должна быть полностью оплачена стоимость по договору. Дата одного только договора недостаточна.
Не проверили жильё детей при оценке пятого условия
Частая ошибка — сравнивать долю в другом жилье с площадью проданной квартиры. Это неверно. Нужно проверить, принадлежит ли семье в совокупности более 50% другого жилого помещения и превышает ли оно приобретённое жильё по площади или кадастровой стоимости.
Занизили цену в договоре купли-продажи
Цена в договоре не всегда становится налоговой базой. При продаже недвижимости действуют правила сравнения с кадастровой стоимостью и понижающим коэффициентом; регион вправе уменьшить федеральный коэффициент 0,7. Поэтому занижение цены не гарантирует уменьшение НДФЛ.
Рассчитывали на льготу при одном ребёнке
Для специальной льготы нужны не менее двух учитываемых детей. При этом с 2026 года появились важные уточнения: учитываются признанные судом недееспособными дети независимо от возраста, а ребёнок, родившийся после продажи, может учитываться, если родился до 30 апреля следующего года.
