Продали квартиру и не знаете, нужно ли подавать декларацию и как правильно заполнить 3-НДФЛ? В этой статье — полная пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры: кому нужно отчитываться, как рассчитать налог, какой вычет выгоднее и как самостоятельно заполнить форму через личный кабинет ФНС.
Нужно ли вам заполнять декларацию: проверьте за минуту
Прежде чем приступать к заполнению, пройдите короткий алгоритм. Он поможет сразу понять вашу ситуацию.
Алгоритм: нужна ли вам декларация?
Продали квартиру?
↓
Владели больше 5 лет (или 3 лет в льготных случаях)?
↓
Да → декларация не нужна. Налог платить не нужно.
Нет → продолжайте.
↓
Доход от продажи не превышает 1 000 000 ₽?
↓
Да → такой доход можно не указывать в декларации при соблюдении условий п. 4 ст. 229 НК РФ.
Нет → нужно подавать декларацию.
↓
Есть документы о том, за сколько покупали квартиру?
↓
Да → сравните вычет расходов и вычет 1 млн — выберите выгодный.
Нет → используйте фиксированный вычет 1 000 000 ₽.
↓
Заполните декларацию и подайте до 30 апреля.
Когда декларацию можно не подавать
Многие продавцы квартир напрасно беспокоятся об обязанности отчитываться перед налоговой. В ряде случаев ни декларация, ни налог не нужны.
Заполнять и подавать 3-НДФЛ не нужно, если выполняется хотя бы одно условие:
- вы владели квартирой дольше минимального срока — 5 лет (или 3 года в льготных случаях) — доход освобождён от налога по ст. 217.1 НК РФ
- доход от продажи квартиры не превышает 1 000 000 ₽ — такой доход можно не указывать в декларации, и декларацию можно не подавать (п. 4 ст. 229 НК РФ). Это правило не действует, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности или если в этом же году есть другие доходы, по которым декларацию подать необходимо.
Пример: декларация не нужна
Вы купили квартиру, а через год продали её за 900 000 ₽. Доход не превышает 1 000 000 ₽ — при соблюдении условий п. 4 ст. 229 НК РФ этот доход можно не указывать в декларации, налог платить тоже не нужно.
Когда декларация нужна даже при нулевом налоге
Если продали квартиру дороже 1 000 000 ₽, но налог после применения вычета расходов оказался нулевым — декларацию подать нужно. Например: купили за 3 000 000 ₽, продали за 3 000 000 ₽ — база равна нулю, но цена продажи превышает 1 млн, поэтому декларацию подаёте. Штраф за непредставление — 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
Если вы не уверены, попадаете ли под обязанность отчитываться, прочитайте отдельный разбор: Нужно ли подавать декларацию при продаже имущества.
Минимальный срок владения зависит от того, как квартира перешла к вам в собственность.
| Ситуация | Минимальный срок |
|---|---|
| Квартира куплена после 01.01.2016 | 5 лет |
| Единственное жильё на момент продажи | 3 года |
| Получена в дар от близкого родственника | 3 года |
| Получена по наследству | 3 года |
| Приватизирована | 3 года |
| Получена по договору пожизненной ренты | 3 года |
Как считается срок владения
Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре — не с даты договора и не с даты передачи денег. Исключение: наследство — там срок считается со дня смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Точную дату смотрите в выписке ЕГРН.
Дата дохода — это дата получения денег, не регистрации
По общему правилу год, за который подаётся декларация, определяется по дате фактического получения денег от покупателя (п. 1 ст. 223 НК РФ, письмо ФНС от 09.01.2020 № БС-3-11/6@), а не по дате регистрации перехода права в Росреестре. Если оплата и регистрация приходятся на разные календарные годы или продажа оформлена с рассрочкой — порядок декларирования имеет нюансы. В таких случаях рекомендуется уточнить у налогового консультанта.
Подробнее о том, в каких случаях возникает обязанность уплаты налога, читайте в статье Налог при продаже квартиры: сколько платить.
Какие документы нужны для заполнения 3-НДФЛ
Перед тем как самостоятельно заполнить декларацию, подготовьте документы. Без них заполнение займёт больше времени или придётся возвращаться к форме повторно.
- Договор купли-продажи — по которому продали квартиру (сумма дохода)
- Договор о покупке — по которому когда-то приобрели квартиру (для вычета расходов)
- Акт приёма-передачи квартиры
- Платёжные документы: расписки, банковские выписки, квитанции
- Выписка из ЕГРН — для подтверждения срока владения
- Паспорт и ИНН
Если квартира получена в наследство или в дар — дополнительно понадобится свидетельство о наследстве или договор дарения.
Как правильно заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры: пошаговая инструкция
Самый удобный способ заполнить декларацию 3-НДФЛ — онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru. Сервис проведёт по всем шагам, автоматически подтянет ваши данные и сам рассчитает сумму налога.
Общую инструкцию по работе с сервисом ФНС для других ситуаций смотрите здесь: Как заполнить 3-НДФЛ: пошаговая инструкция.
Шаг 1. Войдите в личный кабинет ФНС
Перейдите на nalog.ru → «Физические лица» → «Личный кабинет». Проще всего войти через Госуслуги — логин и пароль те же.
Шаг 2. Откройте форму заполнения декларации
В личном кабинете выберите: «Доходы и вычеты» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн». Укажите налоговый период — год, в котором получили деньги от покупателя.
Шаг 3. Укажите доходы от продажи квартиры
В разделе «Доходы» добавьте источник: «Продажа имущества» → «Квартира».
Заполните поля:
- сумма дохода — цена продажи по договору
- дата получения дохода — год, в котором фактически поступили деньги от покупателя (п. 1 ст. 223 НК РФ); при нестандартных ситуациях (рассрочка, оплата и регистрация в разных годах) рекомендуется уточнить порядок у налогового консультанта
- данные покупателя — ФИО физлица или название организации
Шаг 4. Выберите и примените вычет
На этом же экране система предложит выбрать способ уменьшения налоговой базы:
- Вычет 1 000 000 ₽ — выбирается в один клик, документы не нужны
- Вычет расходов — укажите сумму покупки, прикрепите договор и платёжные документы
Система сразу покажет, какой налог получится в каждом случае — выбирайте тот вариант, где сумма меньше.
Шаг 5. Проверьте и подпишите декларацию
Перед отправкой проверьте все данные: сумму дохода, выбранный вычет, итоговый налог. Затем подпишите декларацию электронной подписью.
Электронная подпись — бесплатно и быстро
Неквалифицированную электронную подпись для работы с ФНС можно создать прямо в личном кабинете за несколько минут. Поход в МФЦ или удостоверяющий центр не нужен.
Шаг 6. Отправьте декларацию
Нажмите «Отправить». Декларация уйдёт в налоговую инспекцию автоматически. Статус проверки можно отслеживать в том же личном кабинете.
Шаг 7. Заплатите налог
После отправки декларации в личном кабинете появится сумма к уплате. Оплатить можно прямо там же картой онлайн. Срок уплаты — до 15 июля того же года, когда подаёте декларацию.
Сроки подачи декларации и уплаты налога
| Когда получили деньги от продажи | Срок подачи декларации | Срок уплаты налога |
|---|---|---|
| В 2024 году | До 30.04.2025 | До 15.07.2025 |
| В 2025 году | До 30.04.2026 | До 15.07.2026 |
| В 2026 году | До 30.04.2027 | До 15.07.2027 |
Если продаёте квартиру в 2026 году
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2027 года, а налог уплатить до 15 июля 2027 года. Правила расчёта налога и применения вычетов — те же, что описаны в этой статье.
Штрафы за нарушение сроков
За опоздание с декларацией — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽ и не более 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — пени и штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
Как рассчитать налог перед заполнением декларации
Прежде чем заполнять декларацию, нужно рассчитать сумму налога. Это определит, какой вычет выгоднее применить.
Ставки НДФЛ при продаже недвижимости в 2025–2026 году
Для доходов от продажи недвижимости с 2025 года действует двухступенчатая шкала НДФЛ (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
| Налоговая база после вычета | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| До 2 400 000 ₽ | 13% |
| Свыше 2 400 000 ₽ | 15% — только с суммы превышения |
15% — только с суммы превышения
Если налоговая база после вычета превысила 2 400 000 ₽, повышенная ставка 15% применяется только к сумме превышения. Например, при базе 3 000 000 ₽: с первых 2 400 000 ₽ — 13% (312 000 ₽), с оставшихся 600 000 ₽ — 15% (90 000 ₽). Итого: 402 000 ₽.
Два способа уменьшить налог
Платить НДФЛ со всей суммы продажи необязательно. Государство даёт право уменьшить налоговую базу одним из двух способов.
Способ 1: фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)
Вычитаете 1 млн из цены продажи и платите налог с остатка. Документы о покупке не нужны — подходит всем.
Пример: продали за 2 500 000 ₽
- База: 2 500 000 − 1 000 000 = 1 500 000 ₽
- НДФЛ: 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽
Способ 2: вычет фактических расходов на покупку (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)
Вычитаете из цены продажи сумму, которую потратили при покупке. Нужны документы: договор покупки и платёжные документы.
Пример: купили за 2 200 000 ₽, продали за 2 500 000 ₽
- База: 2 500 000 − 2 200 000 = 300 000 ₽
- НДФЛ: 300 000 × 13% = 39 000 ₽
Какой вычет выгоднее?
Если покупали дороже 1 000 000 ₽ и документы сохранились — выгоднее вычет расходов. Если документы утеряны или квартира получена в дар — берите вычет 1 млн. Применить оба одновременно нельзя — только один.
Как налоговая проверяет сумму сделки и что такое правило 70% кадастровой стоимости — читайте в статье Как рассчитать налог при продаже недвижимости.
Особые случаи при заполнении декларации
Продажа квартиры, купленной в ипотеку
Если квартира покупалась в ипотеку, в расходы на приобретение можно включить не только цену по договору, но и фактически уплаченные проценты банку. Это увеличивает вычет расходов и уменьшает налог. При заполнении декларации прикрепите справку из банка об уплаченных процентах.
Продажа доли в квартире
При продаже доли вычет 1 000 000 ₽ применяется к каждому продавцу отдельно, если доли продаются по отдельным договорам. Если все доли продаются по одному договору — вычет 1 млн делится пропорционально долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Продажа нескольких квартир в одном году
Вычет 1 000 000 ₽ предоставляется совокупно на все проданные объекты за год, а не на каждый отдельно. То есть при продаже двух квартир за год вычет всё равно составит не более 1 000 000 ₽.
Продали и купили квартиру в одном году
Если в том же году вы купили новую квартиру, можно одновременно заявить в одной декларации:
- вычет с продажи (1 млн или расходы)
- имущественный вычет при покупке — до 260 000 ₽
Это может существенно снизить или полностью обнулить итоговый налог. Подробнее об условиях читайте: Налоговый вычет за покупку квартиры: полный разбор.
Частые вопросы
Нет. Если сумма продажи не превышает 1 000 000 ₽, этот доход можно не указывать в декларации и декларацию не подавать (п. 4 ст. 229 НК РФ) — при условии, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности и нет других доходов, требующих декларирования в этом году.
Нет. Если квартира в собственности дольше минимального срока (5 лет или 3 года в льготных случаях), вы освобождены от налога и от обязанности подавать декларацию (п. 4 ст. 229, ст. 217.1 НК РФ).
Проще всего — через личный кабинет на nalog.ru. Выберите «Доходы и вычеты» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн», укажите доход от продажи, выберите вычет и отправьте. Подробная пошаговая инструкция — в этой статье выше.
Если покупали дороже 1 000 000 ₽ и документы сохранились — выгоднее вычет расходов: он уменьшит базу на полную сумму покупки. Если документов нет или квартира получена в дар — берите вычет 1 млн. Одновременно применить оба нельзя.
5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей и не более 30%. Если декларация нулевая (продали дороже 1 млн, но налог равен нулю после вычета расходов) — штраф фиксированный, 1 000 рублей.
Частые ошибки при заполнении 3-НДФЛ
Подают декларацию, когда это не нужно
Если доход от продажи не превышает 1 000 000 ₽ и нет других оснований подавать декларацию — этот доход можно не указывать (п. 4 ст. 229 НК РФ). Проверьте сумму продажи и срок владения перед тем, как открывать личный кабинет ФНС.
Не подают декларацию при нулевом налоге и цене выше 1 млн
Если продали дороже 1 000 000 ₽, но налог после вычета расходов равен нулю — декларацию всё равно нужно подать. Штраф за непредставление — 1 000 рублей.
Указывают неправильный год декларации
По общему правилу год декларации определяется по дате получения денег от покупателя, а не по дате регистрации в Росреестре (п. 1 ст. 223 НК РФ). При рассрочке или расхождении дат оплаты и регистрации порядок декларирования имеет нюансы — в таких случаях стоит проконсультироваться со специалистом.
Занижают цену в договоре
Налоговая сравнивает цену договора с 70% кадастровой стоимости. Если цена ниже — налог доначислят исходя из кадастровой стоимости. Занижение не экономит налог, а создаёт риски.
Применяют два вычета одновременно
Нельзя применить вычет 1 000 000 ₽ и вычет расходов по одному объекту одновременно. Нужно выбрать один. Налоговая откажет при камеральной проверке, если выбраны оба.
Не прикладывают документы о расходах
При выборе вычета расходов обязательно нужны договор покупки и платёжные документы. Без них налоговая откажет в вычете и пересчитает налог без уменьшения.
Неправильно считают срок владения
Срок владения считается с даты регистрации права в Росреестре, а не с даты договора. Ошибка в подсчёте может привести к лишней уплате налога или, наоборот, к штрафу за непредставление декларации.