Налоговый вычет при совместной покупке квартиры супругами

Имущественный налоговый вычет при совместной покупке квартиры супругами в 2026 году позволяет вернуть до 520 000 ₽ за жильё без ипотеки и до 1 300 000 ₽ при покупке в ипотеку. Получить деньги могут оба супруга — муж и жена — даже если квартира оформлена только на одного из них.

Правила такого вычета установлены статьёй 220 НК РФ, а совместная собственность супругов — статьёй 34 Семейного кодекса РФ. Вместе эти нормы дают право на налоговый вычет за покупку квартиры не одному, а сразу двум членам семьи.

В этой статье разберём, кто может получить вычет при совместной покупке, как его распределить между супругами, сколько денег можно вернуть в разных ситуациях, разберём примеры расчётов и объясним, как оформить документы так, чтобы налоговая не отказала.

Что такое вычет при совместной покупке

Обычный имущественный налоговый вычет получает один человек — тот, кто купил квартиру и платит НДФЛ. Но если жильё купили супруги в браке, вычет можно разделить между двумя людьми — и вернуть больше денег.

Государство возвращает 13% от стоимости квартиры, но не больше чем с суммы 2 000 000 ₽ на человека. Если вычет оформляют оба супруга, сумма фактически удваивается — до 4 000 000 ₽ на семью, а значит и возврат налога увеличивается вдвое.

Чем отличается от обычного вычета

Разница только в том, что сумму расходов на квартиру можно распределить между двумя налогоплательщиками. Правила расчёта — 13% от суммы расходов, лимит 2 млн ₽ на человека — остаются такими же, как и для одного покупателя.

Почему это выгодно именно супругам

У человека без семьи есть только один лимит вычета — свой собственный. У супругов фактически два лимита на одну квартиру, и оба можно использовать сразу, если позволяет стоимость жилья и доходы обоих. Это увеличивает итоговую сумму возврата почти в два раза по сравнению с покупкой в одиночку.

Кроме того, если у супругов разный уровень дохода, вычет можно распределить не поровну, а с учётом того, кто платит больше налогов — так деньги вернутся быстрее.

Кто может получить вычет

Оба супруга могут получить вычет, если выполнены условия:

• квартира куплена в официальном браке
• у супругов нет брачного договора, который меняет права на имущество
• супруг, который оформляет вычет, получает доход, облагаемый НДФЛ (например, по ставке 13% или 15%)
• ни один из супругов раньше не использовал полностью свой лимит вычета

Даже если квартира оформлена только на мужа, жена всё равно может получить свою часть вычета. Для этого нужно приложить к декларации свидетельство о браке и заявление о распределении вычета — без него налоговая учтёт только того супруга, кто указан покупателем в договоре.

Повышенная ставка НДФЛ не увеличивает максимальный размер имущественного вычета. За покупку квартиры можно вернуть до 260 000 ₽ на человека, а за ипотечные проценты — до 390 000 ₽.

Если второй супруг не работает

Если один из супругов не платит НДФЛ — например, находится в декрете или временно не работает, — вычет всё равно можно оформить. Всю сумму получит тот супруг, у которого есть официальный доход. Как только второй супруг устроится на работу, он сможет использовать свой лимит уже при покупке другого жилья.

Если в семье есть дети

Если квартиру оформили в том числе на несовершеннолетних детей, родители могут получить вычет и за детскую долю — в пределах своего лимита. При этом лимит самого ребёнка сохраняется и не расходуется: он сможет использовать его самостоятельно после совершеннолетия, если купит своё жильё.

Какие условия и суммы вычета

Размер и порядок вычета зависят от того, как оформлена квартира — в совместную или в долевую собственность.

Совместная собственность

Если квартира куплена без выделения долей, супруги сами решают, кто и сколько получит. Можно разделить вычет поровну — 50 на 50, а можно отдать весь вычет одному супругу, если у второго нет официального дохода или он уже использовал свой лимит.

Долевая собственность

Если у супругов выделены доли в квартире, каждый получает вычет пропорционально своей доле. Если доли равные — по 50% — вычет тоже делится поровну, и отдельное заявление обычно не требуется.

Вычет по ипотечным процентам

Если квартира куплена в ипотеку, у супругов есть ещё один вычет по процентам ипотеки — с суммы, уплаченной банку. Лимит здесь больше: 3 000 000 ₽ на каждого супруга, то есть до 390 000 ₽ возврата на человека.

Это удобно, если доход супругов меняется из года в год. Например, в один год больше зарабатывает муж — и вычет по процентам выгоднее оформить на него, а в другой год — на жену. Основной вычет за саму квартиру так менять нельзя, а вот по процентам — можно каждый год заново.

Если сложить оба вычета, максимальная сумма для семьи с ипотекой составит:

• 520 000 ₽ — за саму квартиру (по 260 000 ₽ каждому)
• 780 000 ₽ — за проценты по ипотеке (по 390 000 ₽ каждому)

Итого: до 1 300 000 ₽ на семью.

Примеры расчёта вычета для супругов

Чтобы было понятнее, разберём три типичные ситуации с конкретными цифрами.

Пример 1. Квартира без ипотеки, доходы равные

Супруги Андрей и Мария купили квартиру за 6 000 000 ₽ в совместную собственность. У обоих официальная зарплата и они платят НДФЛ 13%. Они разделили вычет поровну.

Каждый может заявить вычет с суммы 2 000 000 ₽ — это максимум по закону. Андрей вернёт 260 000 ₽, Мария — 260 000 ₽. Вместе семья получит 520 000 ₽, хотя квартира стоила намного дороже лимита.

Пример 2. Квартира дешевле лимита

Супруги Виктор и Ольга купили квартиру за 2 400 000 ₽. Если разделить вычет поровну — по 1 200 000 ₽ на каждого — они вернут по 156 000 ₽, итого 312 000 ₽ на семью. Оставшийся неиспользованный лимит — по 800 000 ₽ у каждого — сохранится и его можно будет использовать при покупке следующего жилья.

Пример 3. Квартира в ипотеку

Семья Сергея и Анны купила квартиру за 5 000 000 ₽, из них 3 500 000 ₽ — ипотечные средства. За три года они выплатили банку 900 000 ₽ процентов. Супруги распределили оба вычета поровну.

За саму квартиру каждый вернёт по 260 000 ₽ — итого 520 000 ₽. За уплаченные проценты — по 13% от 450 000 ₽ каждому, то есть по 58 500 ₽, итого 117 000 ₽. По мере выплаты ипотеки сумма вычета по процентам будет расти — вплоть до максимума в 390 000 ₽ на человека.

Особые случаи

На практике встречаются ситуации, которые не описаны напрямую в законе, но часто вызывают вопросы у супругов.

Квартира куплена до брака

Если один из супругов купил квартиру до свадьбы, она остаётся его личной собственностью. Второй супруг права на вычет по такой квартире не имеет — правило совместной собственности действует только для жилья, купленного уже в браке.

Один супруг уже получал вычет

Если муж уже использовал свой лимит в 2 000 000 ₽ по прошлой квартире, по новой покупке вычет за него оформить нельзя. Но жена, если раньше не получала вычет, может использовать свой лимит полностью — до 260 000 ₽.

Квартира оформлена на жену, платил муж

Это не имеет значения. Раз квартира куплена в браке, она общая — независимо от того, кто указан собственником и кто фактически вносил деньги. Оба супруга сохраняют право на вычет.

Супруги развелись после покупки

Развод не отменяет право на уже распределённый вычет. Если заявление о распределении подали ещё в браке, каждый бывший супруг продолжает получать свою часть вычета так же, как договорились. А вот доля вычета, которую супруг ещё не получил и не заявил, обсуждается уже отдельно — через раздел имущества.

Супруги-пенсионеры

Пенсионеры могут получить вычет за три года, предшествующих выходу на пенсию, если в эти годы платили НДФЛ. Это касается и мужа, и жены, если оба вышли на пенсию и раньше не использовали свой лимит вычета.

Подробнее о том, как это работает и какие есть нюансы, читайте в статье Можно ли получить налоговый вычет пенсионеру.

Гражданский брак (без штампа в паспорте)

Правило совместной собственности действует только для официально зарегистрированного брака. Если пара живёт вместе, но не расписана, вычет каждый получает только за свою долю, оформленную в договоре — как обычные совладельцы, а не как супруги.

Ограничения: когда вычет не положен

Вычет не дадут, если:

• квартиру купили у взаимозависимого лица — например, у родителей одного из супругов
• жильё оплатили материнским капиталом или деньгами работодателя — в этой части вычета не будет
• супруг уже использовал весь лимит в 2 000 000 ₽ по другой квартире
• один из супругов не платит НДФЛ — например, работает только как самозанятый
• у супругов есть брачный договор, который устанавливает раздельную собственность на квартиру

Если часть оплачена материнским капиталом

Если часть стоимости квартиры оплачена маткапиталом, вычет положен только с той суммы, которую супруги заплатили собственными или кредитными средствами. Например, если квартира стоит 3 000 000 ₽, а 700 000 ₽ из них — маткапитал, вычет считают с 2 300 000 ₽.

Как оформить вычет

Порядок действий для супругов простой и состоит из шести шагов:

1. Оформите покупку квартиры и получите выписку из ЕГРН
2. Решите вместе, в какой пропорции разделить вычет
3. Напишите заявление о распределении вычета между супругами
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте ФНС — каждый супруг отдельно. Подробная инструкция — в статье Как заполнить 3-НДФЛ для вычета за квартиру
5. Приложите документы: договор купли-продажи, свидетельство о браке, платёжные документы, справку о доходах
6. Дождитесь камеральной проверки и получите деньги на счёт — или оформите вычет через работодателя

Какие документы нужны

• декларация 3-НДФЛ каждого супруга
• свидетельство о браке
• договор купли-продажи квартиры
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
• заявление о распределении вычета между супругами
• справка о доходах и уплаченном налоге

Два способа получить деньги

Через налоговую инспекцию — деньги приходят на счёт одной суммой после проверки декларации. Камеральная проверка занимает до трёх месяцев, а деньги перечисляют ещё в течение месяца после неё.

Через работодателя — зарплату перестают облагать НДФЛ, пока не выберется вся сумма вычета. Этот способ позволяет начать получать деньги уже в текущем году, не дожидаясь его окончания.

Подробная инструкция, как это оформить, — в статье Налоговый вычет через работодателя: пошаговая инструкция.

Сколько времени занимает оформление

От подачи документов до получения денег через налоговую обычно проходит от трёх до четырёх месяцев. Через работодателя быстрее — уведомление о праве на вычет ФНС выдаёт в течение месяца после подачи заявления.

Частые ошибки